Как отменить передаточный акт

Оформление документов — важный момент при заключении любых сделок. Разбираемся вместе с экспертом, что необходимо учесть при подписании акта приема-передачи и как избавиться от возможных рисков

Как отменить передаточный акт

Shutterstock

Юрист об акте приема-передачи при оформлении сделок с недвижимостью.

Что такое акт приема-передачи квартиры

Недвижимость становится собственностью только при наличии соответствующих подтверждающих документов. Акт приема-передачи — важная бумага, подтверждающая собственность в случае покупки или дарения, а также право проживать в арендованном помещении.

Как и все подобные документы, акт составляют и подписывают в двух экземплярах, каждый из которых остается у представителей сторон сделки. Как правило, документ дополняется описью имущества, если таковое находится в квартире на момент его подписания.

Основные моменты, указываемые в акте приема-передачи:

  • дата и место подписания;
  • данные сторон (собственника, строительной компании, дольщика);
  • данные помещения (адрес, площадь, планировка);
  • состояние квартиры (окна, пол, вид ремонта, наличие водопровода, электричества, телефона);
  • наличие дефектов, существующих на момент передачи недвижимости.

Акт приема-передачи составляется на основе договора о покупке или сдаче в аренду. Эти документы заверяются у нотариуса, данные которого также указываются в документе.

Удостоверьтесь, что в обоих экземплярах акта стоят подписи покупателя и продавца (нанимателя и арендодателя), а также печать строительной компании в случае покупки новостройки.

После передачи комплекта документов и регистрации сделки ответственность за квартиру и имущество переходит к покупателю (или арендатору, если говорить о найме жилья). Именно акт считается основанием для получения налогового вычета при покупке квартиры.

Когда подписывается акт приема-передачи квартиры

Срок передачи недвижимости должен быть строго определен в договоре купли-продажи. Передаточный акт подписывают после заключения сделки и подписания договора. Новый владелец либо арендатор встречается со второй стороной непосредственно в квартире, которая фигурирует в документах.

Перед тем как поставить подпись, необходимо провести осмотр помещения, зафиксировать состояние дверей, электрики, сантехники. Проверьте, открываются ли окна, нет ли проблем с водой.

По договоренности в акт приема-передачи включают и содержимое квартиры, проверяют технику и осматривают мебель.

Как отменить передаточный акт

Shutterstock

Если вы осматриваете квартиру на вторичном рынке или арендуете помещение, попросите у владельца квитанции по оплате ЖКХ, где видно отсутствие задолженностей.

Как правило, их проверяют при заключении договора, но если с этого момента до подписания передаточного акта прошло больше месяца, ознакомьтесь с новыми платежками.

Когда составление акта происходит после передачи суммы покупки или аренды, в нем также необходимо указать, что деньги уже получены второй стороной.

Во многих случаях отдельной строкой вносят фразу «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи / аренды в полном объеме, взаимных претензий, в том числе финансовых, друг к другу не имеют». Помимо акта, стоит требовать расписку о передаче денег, она избавит от риска в случае недобросовестности владельца квартиры. В судебной практике есть случаи, когда сделка расторгалась из-за отсутствия доказательств уплаты полной суммы.

Если при осмотре квартиры вы обнаружили дефекты, то в акте необходимо указать, что документ будет действительным только после устранения недостатков.

В случае когда застройщик или собственник отказываются что-либо переделывать, вы можете обратиться в суд на основании заключенного ранее в договора.

В нем должен быть пункт, в котором указано, что принятие покупателем/арендодателем квартиры с недостатками не освобождает продавца от ответственности, и он в любом случае обязан выполнить все договоренности.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Образец

Покупая квартиру на вторичном рынке, вы сразу заключаете договор купли-продажи, оформляя ее в собственность.

Если квартира приобретается в процессе строительства дома, с заключения сделки может пройти не один год до момента, когда жилье будет готово и введено в эксплуатацию, а вы вступите в законные права.

Участники долевого строительства должны дождаться сдачи дома, после чего подписать акт приема-передачи. Застройщик заранее назначает время подписания акта, и если к этому моменту квартира не готова, можно рассчитывать на оплату просрочки со стороны управляющей компании.

Вместе с актом приема-передачи владельцу выдают:

  • акт ввода дома в эксплуатацию;
  • инструкцию по эксплуатации помещения;
  • постановление, в котором указан присвоенный новому дому адрес.

Ольга Балбек, главный юрист сети «Миэль»:

— Подписание акта для приобретения квартиры в новостройке — очень важная процедура, и если это делать невнимательно и отнестись к этому небрежно, можно потом долго решать многие проблемы. Когда квартира готова к передаче, застройщик должен направить покупателям официальное уведомление с приглашением начать приемку квартиры.

Свои намерения покупатель должен подтвердить в течение семи дней, если иное не указано в договоре, и договориться о встрече для приемки.

Подписывая акт, не надо торопиться, необходимо тщательно и обстоятельно осмотреть квартиру, проверить исправность всех систем, соответствие состояния квартиры тому, на что подписывался договор, не игнорировать малейшие недочеты и все это записывать в акт.

Если покупатель по какой-то причине не явился и не подписал акт, застройщик имеет право составить документ в одностороннем порядке.

То есть когда сроки прошли, а жилье остается на балансе управляющей компании, у него есть законная возможность оформить передаточный акт без участия будущего владельца.

Но этот документ составляется не ранее двух месяцев после уведомления дольщика, и в дальнейшем его можно оспорить в суде.

Распространенная проблема — отказ застройщика подписать документ с указанными дефектами квартиры и требованиям по их исправлению.

В таком случае необходимо направить официальное письмо от имени собственника (либо нескольких), в котором указать, где, когда и какой представитель компании не стал фиксировать недостатки помещения.

В этом же документе вы отмечаете, что не согласны подписывать акт приема-передачи до момента устранения дефектов и просите уведомить о новых сроках приемки.

Акт приема-передачи квартиры на вторичке

Образец

Как и в случае с новостройкой, при передаче жилья на вторичном рынке обязательно нужно проконтролировать состояние квартиры и обсудить перспективу устранения дефектов. Здесь многое зависит от договоренности сторон.

В отличие от новой квартиры, уже бывшее в эксплуатации помещение может требовать как косметического, так и капитального ремонта.

Его стоимость снижается за счет состояния, и в большинстве случаев покупатели берут на себя расходы по дальнейшему устранению недостатков, экономя на покупке самой жилплощади.

Как отменить передаточный акт

Shutterstock

Важно прописать в передаточном акте содержимое квартиры, если вы приобретаете ее не пустой, а с мебелью и сантехникой.

В противном случае может оказаться, что на следующий день вы приедете в пустую квартиру, из которой бывший собственник имел полное право вывести все вплоть до раковины.

Пропишите в документе, помимо метража, планировки и встроенной мебели, всё, что должно остаться в помещении по договоренности с продавцом.

Основной критерий заключения акта приема-передачи — отсутствие претензий обеих сторон. Но для недвижимости на вторичном рынке также важно прописать текущее положение с оплатой коммунальных услуг. Обратите внимание на подключенные пакеты для ТВ и интернета, убедитесь в отсутствии задолженностей и возможности переоформления услуг провайдера.

Важный момент: сделка купли-продажи может сорваться даже на стадии регистрации. Поэтому не стоит оформлять передаточный акт вместе с подписанием договора или передачей денег. Иначе существуют риски, что вы начнете ремонт в квартире, а спустя месяц выяснится, что она все еще не ваша.

Ольга Балбек, главный юрист сети «Миэль»:

— Особых нюансов в случае ипотечного жилья нет, так как в акте не отражается, что квартира приобретается с привлечением займа и банк не является стороной, подписывающей акт. Однако он может запросить копию этого документа. При сделке дарения акт передачи не подписывается.

Акт приема-передачи квартиры при аренде

Образец

В отличие от покупки недвижимости в собственность, при аренде вам придется нести ответственность за содержимое квартиры перед ее постоянным владельцем.

Поэтому особенно важно прописать в акте приема-передачи все нюансы — от сколов на подоконниках до ободранной краски на стенах.

Необходимо максимально точно перенести на бумагу список имущества и указать, в каком состоянии оно находится. Кроме того, вы можете зафиксировать эти факты на фото и видео.

В дальнейшем, когда будете съезжать из квартиры, это обезопасит от лишних претензий и позволит сохранить залоговый депозит, который можно потратить на аренду последнего месяца.

В некоторых случаях можно указать, что арендатор не несет ответственности за состояние имущества в случае его износа, либо из-за ошибок коммунальных служб, соседей и в результате форс-мажорных обстоятельств.

Укажите в акте приема-передачи данные по коммунальным платежам и показания счетчиков воды и электричества на момент приемки, наличие либо отсутствие стационарного телефона.

Как отменить передаточный акт

Shutterstock

Как и при покупке, в акте приема-передачи помещения в аренду указывают реквизиты договора, на основании которого он оформлен.

Если по каким-то причинам арендодатель не передает нанимателю ключи при подписании акта, в последнем должны быть отражены сроки, в которые состоится фактический переезд.

В идеале — получить ключи и зафиксировать этот факт в документе с учетом их количества и функций: например, «вместе с подписанием документа арендатору переданы два ключа от входной двери по одному экземпляру, а также один экземпляр ключа от домофона на входной двери подъезда».

Как обжаловать "незаконный" акт приема-передачи квартиры в новостройке

Как отменить передаточный акт

Сергей Романов, руководитель юридического центра Romanoff & Sokolova, специализирующийся на защите прав участников долевого строительства

КОГДА ОФОРМЛЯЕТСЯ ОДНОСТОРОННИЙ АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ

Ко дню окончания строительства объекта недвижимости застройщик согласно 214 Федеральному закону, закону о долевом строительстве, обязан уведомить участника долевого строительства об окончании строительных работ и о готовности объекта долевого строительства к передаче по акту — акту приёма-передачи объекта долевого строительства. Данный акт означает, что обе стороны выполнили перед друг другом взятые на себя обязательства по договору долевого участия, а поэтому объект долевого строительства теперь может быть получен участником долевого строительства в свою собственность после соответствующей регистрации.

Однако, если участник долевого строительства уклоняется от подписания акта приёма-передачи, то застройщик в этом случае имеет право передать объект долевого строительства в одностороннем порядке, подписав односторонний акт приёма-передачи.

Этот акт также означает, что обе стороны выполнили взятые на себя обязательства по договору: застройщик завершил строительство, а участник долевого строительства оплатил стоимость объекта недвижимости, и теперь право владения объектом недвижимости переходит к участнику долевого строительства и он может регистрировать своё право собственности в установленном законодательством порядке.

ЗАЧЕМ УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА УКЛОНЯЕТСЯ ОТ ПОДПИСАНИЯ АКТА ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ

Как отменить передаточный акт

В соответствие с законом о долевом строительстве в случае нарушения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства, указанных в договоре долевого участия, застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день нарушения сроков передачи. Если участником долевого строительства является физическое лицо, то объем неустойки подлежащий к оплате увеличивается в два раза.

Читайте также:  Как забрать документы из техникума, который закрыли?

Очевидно, что с одной стороны, может сложиться впечатление, что участник долевого строительства может намеренно уклоняться от подписания акта приёма-передачи, ведь в случае нарушения сроков передачи застройщик за каждый день просрочки вынужден будет оплачивать участнику долевого строительства неустойку.

Следовательно, чем больше просрочка, тем больше неустойка. Но в действительности подавляющее большинство участников долевого строительства не преследует данную цель. Дело в том, что их больше сейчас заботит некачественно построенный объект долевого строительства, который им передается в ненадлежащем виде.

Возвращаясь к 214 ФЗ, в нем говорится, что в случае обнаружения строительных недостатков во время осмотра объекта недвижимости, участник долевого строительства может потребовать от застройщика составить акт с перечнем пунктов, по которым передаваемый объект долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. 5 ст.

8 № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Поэтому, заметив какие-то недостатки, обычно участник долевого строительства незамедлительно указывает о них в дефектовочном акте и передает этот акт застройщику для того, чтобы он устранил обнаруженные дефекты.

Застройщик чаще всего принимает акт с дефектами и предлагает устранить обнаруженные участником долевого строительства недочеты в течение определенного периода времени, преимущественно в течение 45 дней.

Участник долевого строительства соглашается с озвученным предложением, ничего не подозревая в этот момент о том, что же на самом деле он сейчас делает с точки зрения законодательства.

После, дольщик покидает объект долевого строительства и принимается ждать дня, когда же застройщик исправит недостатки и повторно пригласит его на передачу объекта долевого строительства по акту.

ПОСЛЕ СОСТАВЛЕНИЯ АКТА ОСМОТРА

В дальнейшем, застройщик либо исправит найденные недочеты и передаст квартиру по акту приёма-передачи, либо пройдет срок устранения недостатков, а застройщик так ничего и не устранит, а вместо этого сообщит, что собирается передать объект долевого строительства в одностороннем порядке, так как указанные дефекты в акте осмотра не препятствуют использованию квартиры по её прямому назначению, а поэтому наличие дефектов не является поводом отказаться от принятия объекта долевого строительства.

Таким образом застройщик выписывает односторонний акт приёма-передачи, а дефекты в лучшем случае обещает устранить в течение гарантийного срока, который составляет не менее пяти лет с момента передачи объекта долевого строительства.

ЧТО ДЕЛАТЬ С ОДНОСТОРОННИМ АКТОМ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ? ЧТО ДЕЛАТЬ С ДЕФЕКТАМИ?

Согласно судебной практике по вопросу обжалования односторонних актов приёма-передачи следует отменить, что шансов на положительное решение суда в пользу участника долевого строительства довольно немного.

Причина этого в том, что на основании некоторых постановлений Верховного Суда, в судебной практике применяется такое правило, как разделение дефектов в объекте долевого строительства на класс «существенных» и «несущественных» дефектов, из чего следует, что, в основном, только при наличии существенных дефектов можно отказаться принимать квартиру по акту приёма-передачи, поскольку такие дефекты являются критичными и они мешают пользоваться квартирой по её прямому назначению.

Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2017 по делу N 33-38762/2017:

Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры

  • Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.
  •  Как отменить передаточный акт
  • В последнее время участилась практика составления застройщиками односторонних передаточных актов квартир, так как отсутствуют четкие нормы, регулирующие конкретный порядок вынесения одностороннего акта.

В процессе покупки квартиры по Договору долевого участия, участнику долевого строительства остается только ждать и верить в добросовестность застройщика, в выполнении им своих обязательств по сдаче квартиры.  Будет ли новая квартира соответствовать СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства, остается только гадать. Как правило, Дольщиков ждет сильное разочарование, когда застройщик приглашает участника долевого строительства на осмотр жилого помещения. В процессе осмотра может оказаться, например, что отсутствует теплоснабжение, на окнах плохо установлены створки, отсутствует входная дверь, кривые стены, а в подъезде незавершенный ремонт и повсюду не убраны строительные материалы.

В таких случаях участнику долевого строительства необходимо требовать составления Акта осмотра с указанием в нем всех недостатков.

Но многие представители застройщика под любым предлогом отказываются подписывать подобные Акты, если они содержат много пунктов с недостатками, или просто вынуждают участника долевого строительства подписать, что жилое помещение недостатков не содержит.

На словах представители застройщика гарантируют устранение недостатков, но на деле неизвестно, выполнят ли они свои обещания.

Что делать в такой ситуации дольщику? Мы рекомендуем написать заявление, изложить в нем все выявленные дефекты и направить его ценным письмом с описью вложения в адрес застройщика, либо направлять такое заявление в офис застройщика с проставлением подписи представителя и печатью организации.

В качестве примера можно привести Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.

2016 по делу N 33-47021/2016, в котором указано, что участнику долевого строительства необходимо требовать от застройщика по итогам осмотра квартиры составления акта с указанием выявленных недостатков, в случае отсутствия такого требования отказ участника от подписания передаточного акта расценивается как неуважительный. По итогам подобного отказа со стороны Дольщика Застройщик может уже составить односторонний акт.

Но ВАЖНО понимать: если вы подпишите акт приема-передачи квартиры без каких-либо недостатков, то считается, что квартира вам передана и Застройщик полностью исполнил все свои обязательства.

Часто застройщик игнорирует просьбу исправить недостатки, называя их несущественными и приглашает участника для подписания передаточного акта. В данном случае необходимо помнить, что в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ-214 от 30.12.2004 г.

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участники долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составление акта, в котором указывается несоответствие квартиры строительным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта квартиры до исполнения застройщиком обязанностей устранения недостатков в разумный срок.

В случае отказа участника от подписания передаточного акта, Застройщик чаще всего злоупотребляет своим правом, данным ему ст. 8 вышеуказанного Федерального закона и выносит односторонний акт приема-передачи. Если односторонней акт не будет оспорен, то застройщик вправе не устранять недостатки, выявленные в квартире.

Также односторонний акт составляется в целях уменьшения периода просрочки сдачи объекта, а, следовательно, уменьшении суммы неустойки, положенной Дольщику за просрочку в передаче квартиры.  Что делать, если застройщик отказывается подписывать акт с недостатками, выявленными в процессе приемки квартиры, читайте здесь.

Безусловно, Застройщик имеет право составить и направить участнику долевого строительства односторонний передаточный акт, но только в случае необоснованного уклонения от подписания акта и после истечения двухмесячного срока от даты ввода объекта в эксплуатацию. Если более сокращенный срок не установлен вашим договором.

Вынесение застройщиком одностороннего акта является необоснованным в следующих случаях.

  1. Участник долевого строительства в Акте осмотра указал на ряд существенных недостатков, а застройщик, не устранив их, составил односторонний передаточный акт.
  2. Односторонний передаточный акт вынесен до истечения двухмесячного срока с даты ввода объекта в эксплуатацию (в случае, если иной срок не предусмотрен договором).
  3. Застройщик не отправлял сообщений о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче и у него отсутствуют сведения о получении участником долевого строительства такого сообщения, а также отсутствуют сведения о возвращении оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
  1. В случае, если действия застройщика попадают под вышеуказанные пункты, то необходимо в судебном порядке оспорить односторонний акт.
  2. Далее есть несколько стратегий ведения судебного дела в зависимости от того, как быстро вы хотите приступить к ремонту вашей квартиры.
  3. Вариант оспаривания одностороннего акта, при котором вы можете не дожидаясь решения суда, сразу делать ремонт в квартире

Необходимо до проведения ремонта, произвести техническую экспертизу, в которой нужно зафиксировать недостатки по квартире и произвести расчет стоимости устранения недостатков. Далее подаете иск на застройщика в суд.

Ваши исковые требования будут об оспаривании одностороннего акта и взыскании в вашу пользу расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков. Если застройщик не вовремя передал вам квартиру, то к исковым требованиям можно добавить взыскание неустойки, положенной вам по 214-ФЗ.

Ремонт нужно производить официально с заключением договора и с официальным проведением всех платежей. Ну или по крайне мере официальным должен быть только договор и платежи на устранение выявленных недостатков. Прочие ремонтные работы вы можете проводить так как вам это понадобится.

  К моменту вынесения решения скорее всего ваша квартира уже будет отремонтирована и у вас на руках будут документальные подтверждения того, сколько вы реально потратили на устранение выявленных недостатков.  Указанные документы необходимо будет приобщить к материалам судебного дела.

Если вам не нужно быстро делать ремонт, то есть еще одна стратегия ведения судебного дела.

Самым важным в судебном процессе по оспариванию одностороннего акта является представление суду доказательства того, что выявленные участником долевого строительства недостатки делают непригодным квартиру для использования по назначению.

Например, подобным доказательством может служить назначенная судом судебная строительно-техническая экспертиза. Это по сути точно такая же экспертиза, которая проводилась и в первом случае.

Отличие заключается в том, что организация, которая будет производить оценку недостатков, выбрана судом, а не вами! Суд одобрил экспертную организацию, а значит, доверие к подобным строительным отчетам у суда намного выше! Иногда происходит так, что ответчик дискредитирует отчет даже судебного эксперта и в такой ситуации может быть произведена повторная экспертиза. Только после того, как судебная экспертиза будет проведена и ее результаты устраивают суд, можно будет производить ремонт.

Доказательная база для оспаривания одностороннего акта имеет большое значение. В суд необходимо представить факт направления застройщику перечня выявленных недостатков и факт проведения осмотра квартиры.

Все свои действия по приемке квартиры непременно оформляйте теми или иными документами.

Чтобы действовать в строгом соответствии с законом, рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией, в которой подробно излагаются все необходимые действия Дольщика, связанные с приемкой квартиры.

В судебном порядке оспаривание одностороннего передаточного акта является сложным и трудоемким процессом, но при правильном формировании доказательной базы, положительный исход в пользу дольщика практически гарантирован.

Читайте также:  Правило продажи недвижимости

Можно ли оспорить подписанный акт выполненных работ? — Ошеров, Онисковец и Партнеры

В хозяйственной деятельности любой организации вполне реальна следующая ситуация. Стороны заключили договор, в рамках которого были выполнены определенные работы. Т.к. условия соглашения исполнены, подписывается акт выполненных работ. Спустя какое-то время выясняется, что с подписанием этого документа вы поторопились и теперь необходимо оспорить уже подписанный акт выполненных работ.

Можно ли это сделать, если да, то каким образом? Разберемся.

В каких случаях можно оспорить акт выполненных работ?

Акт выполненных работ представляет собой документ, согласно которому заказчик соглашается с тем, что вторая сторона исполнила обязательства в полном объеме.  Он составляется в двух экземплярах, на каждом из которых все участники договора ставят свои подписи.

Назовем две главные причины, позволяющие оспорить акт выполненных работ:

  • указанные в подписываемом документе сведения не соответствуют действительности;
  • на момент подписания акта оспаривающая его сторона не знала об этих разногласиях.

Если же говорить о более конкретных причинах, то оспорить уже подписанный акт выполненных работ можно, когда:

  • в документе стоит подпись не уполномоченного на то лица;
  • указанный в акте объем работ не соответствует фактически выполненному;
  • стоимость работ, услуг и материалов, указанных в подписанном документе, оказалась меньше или больше суммы реально затраченных средств;
  • работы выполнены, но спустя некоторое время после подписания акта выяснилось, что их качество оставляет желать лучшего;
  • во время гарантийного срока, установленного на выполненные работы, случилась поломка;
  • спустя время выявились скрытые дефекты, которые на момент подписания документа были незаметны;
  • при выполнении работ были допущены отступления от требований, предусмотренных в технической документации, а также обязательных для этих работ норм и правил.

Как оспорить подписанный акт выполненных работ: порядок действий

Той стороне договорных обязательств, которая решила оспорить уже подписанный акт выполненных работ, необходимо:

  1. Составить и направить второй стороне письменную претензию.
  2. Провести экспертизу.
  3. Составить исковое заявление и обратиться в суд.

Остановимся на каждом из этапов подробнее.

Претензионный этап

Прежде чем оспаривать акт выполненных работ, заказчик может постараться потребовать от исполнителя исправить те недочеты, по причине которых приходится идти на столь крайние меры. Требования направляются второй стороне в виде письменной претензии.

В ней подробно расписывается, какие именно недочеты были выявлены после подписания акта выполненных работ. Кроме того, в обязательном порядке необходимо отметить причины, по которым заказчик не смог выявить эти недочеты непосредственно в момент подписания документа.

В противном случае обычная невнимательность не будет являться веским основанием для отмены уже подписанного документа.

Требования могут быть следующими:

  • устранить недостатки в разумные сроки (или оговоренные дополнительным соглашением);
  • уменьшить размер установленной за эту работу оплаты;
  • возместить расходы, которые понесет заказчик, привлекая для исправления недочетов другого исполнителя;
  • если недостатки являются неустранимыми, выполнить работы заново за свой счет либо возместить причиненные убытки.

Экспертиза

Довольно часто доказать несоответствие указанным в подписанном акте выполненных работ сведений об объеме, цене и качеству работ реальному положению вещей может только экспертиза. Как правило, проводят строительно-техническую и (или) бухгалтерскую экспертизу.

Именно эксперт, изучив необходимую документацию и проведя исследование, сможет произвести необходимые расчеты и сделать точные выводы о качестве, объеме и стоимости выполненных работ. Эти выводы он отражает в экспертном заключении, которое будет являться весомым доказательством в суде.

В некоторых случаях проведение экспертизы лучше сделать еще до написания претензии. Тогда изложенные в заключении экспертные выводы можно будет указать в качестве подтверждения предъявляемых требований.

Обращение в суд

Акты выполненных работ оспариваются в суде. Дела подобной категории рассматривает арбитраж. Несогласной стороне необходимо с этой целью обратиться с соответствующим исковым заявлением. По своей сути оно будет дублировать ранее направленную претензию.

В суде истцу придется обосновывать, почему он хочет оспорить подписанный им же самим акт. Кроме того, вторая сторона и судья также могут потребовать проведения еще одной экспертизы с целью подтверждения либо опровержения несоответствия указанным в акте сведениям фактически выполненным работам, а также для установления факта наличия материальных затрат и убытков и их размера.

Последствия оспаривания акта выполненных работ

Акт выполненных работ является документом первичной бухгалтерской документации. А точнее — основанием для производства взаиморасчетов. Отсюда вывод: если такой акт будет признан недействительным, у сторон пропадают основания считать договор исполненным.

Обратите внимание: сам договор при этом своей юридической силы не теряет. Другими словами, после положительного исхода оспаривания подписанного акта выполненных работ в юридическом смысле все возвращается к тому моменту, когда он не был подписан вообще.

Заключение

Судебная практика по оспариванию уже подписанного акта выполненных работ весьма неоднозначна. Доказать, что сторона, поставившая свою подписи в этом документе, не могла знать о недостоверности указанных в нем сведений, очень сложно. А без помощи адвоката по арбитражным делам – практически невозможно.

Акт приема-передачи квартиры: зачем он нужен и как его составить

В сделках с недвижимостью акт приема-передачи квартиры или передаточный акт — такой же важный документ, как и договор купли-продажи. Рассказываем, для чего конкретно он нужен и как его грамотно составить.

Что такое акт приема-передачи квартиры

Это документ, подтверждающий фактическую передачу квартиру от продавца к покупателю и исполнение обязательств по договору купли-продажи или договору долевого участия (ГК РФ, ст. 556).

Зачем нужен акт приема-передачи

Подписание акта означает, что покупатель принимает ответственность и все обязательства по содержанию квартиры. Акт не только подтверждает факт передачи квартиры и исполнение продавцом своих обязательств по договору, но и фиксирует состояние недвижимости на момент передачи покупателю ключей от квартиры. Без этого документа сделку можно оспорить в суде и признать недействительной.

Как составить акт приема-передачи

Для вторичной недвижимости

Строгих официальных требований к содержанию акта приема-передачи нет. Его составляют в простой форме по одному экземпляру для каждой стороны — продавца и покупателя.

  • Что должно быть в акте приема-передачи
  • ✅ Дата и место составления акта
  • ✅ ФИО и паспортные данные продавца и покупателя
  • ✅ Точный адрес квартиры
  • ✅ Показания приборов учета расхода воды и электроэнергии
  • ✅ Описание состояния передаваемой квартиры

Если в квартире обнаружены недостатки, их нужно перечислить в акте, а также указать, каким образом они будут устранены — самим продавцом квартиры или он компенсируют их ремонт. Если покупатель найдет дефекты после подписания акта, взыскать с продавца убытки будет, скорее всего, невозможно.

Также если все расчеты по договору купли-продажи произведены до подписания акта, это также нужно зафиксировать в документе и указать, что у продавца отсутствуют претензии по оплате.

Посмотреть пример акта приема-передачи квартиры

Для квартиры в новостройке

  1. Акт составляется застройщиком в трех экземплярах: для застройщика, для дольщика и для пакета документов, подаваемых в Росреестр с целью регистрации права собственнности.

     

  2. Что должно быть в акте приема-передачи
  3. ✅ Дата и место составления акта
  4. ✅ ФИО и паспортные данные дольщика и реквизиты застройщика
  5. ✅ Точный адрес квартиры
  6. ✅ Отсутствие или наличие претензий к качеству передаваемой квартиры (в самом акте или в смотровом листе)

При обнаружении недостатков вы можете не подписывать акт приема-передачи до их устранения застройщиком, или подписать акт с условием устранения найденных дефектов. Во втором случае важно зафиксировать в акте сроки исправления всех недочетов.

Как принять квартиру в новостройке, и что нужно проверить до подписания документов, читайте в подробной статье «Инструкция: приемка квартиры в новостройке»

Когда и где нужно подписывать акт приема-передачи

Поскольку в акте фиксируется именно факт передачи квартиры, то и подписывать его нужно после полного освобождения квартиры продавцом и в момент передачи ключей покупателю.

Делать это нужно только в самой передаваемой квартире, чтобы убедиться, что вы получили именно ту недвижимость и в том состоянии, что указана в договоре купли-продажи или в договоре долевого участия.

Акт приема-передачи при продаже участка и дома — Юридическая консультация

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 458 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

— вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

— предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче.

Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Для купли-продажи недвижимости закон предусматривает специальные правила.

Так, согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Таким образом, закон предусматривает составление отдельного документа, подтверждающего факт передачи недвижимости (в данном случае домовладения – земельный участок с находящимся на нем домом) продавцом покупателю (передаточный акт) в указанный в договоре срок и ответственность в случае уклонения от его подписания. Если проблем по передаче недвижимости покупатель разумно предвидеть не может, то, конечно же, лучше так и оформить такую передачу. При этом в договоре предусмотреть обязанность покупателя принять домовладение в определенный срок путем подписания «Передаточного акта» и ответственность за уклонение покупателя от его подписания в указанный в договоре срок в виде штрафа и возмещения убытков в полном объем сверх штрафа (см. гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ и выберите подходящий для вас способ: неустойка, удержание вещи, задаток и т. д.).

Во избежание «недоразумений» можно поступить следующим образом: подписать договор и до подачи документов на регистрацию перехода права собственности оформить фактическую передачу «товара» (передать ключи, документацию, обеспечить покупателю реальный доступ и т.д.) и подписать передаточный акт, затем вместе с договором подать в Росреестр.

Но если «товар» фактически принят (см.

выше) или, во всяком случае, с передачей недвижимости покупателю препятствий нет, то условие о передаче недвижимости можно включить в договор отдельным разделом (закон не содержит запрета): «недвижимость» передана покупателю до подписания договора, претензий по состоянию земельного участка и дома, работе коммуникаций нет, наличие подключений водо-, газо-, теплоснабжения и водоотведения подтверждается, вся документация (проект, квитанции и т. д.), комплект ключей от ворот, входных дверей, дверей комнат покупателю переданы и т.д.

Иногда в Росреестре незаконно, но требуют «выделить» передаточный акт в отдельный документ, и такое требование можно оспорить в суде.

Акты приема-передачи. Образцы и бланки 2021 года

Акт приема-передачи – документ, который оформляется при передаче различных активов и вещей. Он подтверждает нормальное состояние товара, его целостность, отсутствие брака. В документе фиксируется покупная стоимость и прочие показатели (марка, номер и прочее).

Когда составляется акт приема-передачи?

Акт необходим при приеме продукции одним лицом и передаче ее другому лицу. Документ сопровождает практически любые операции, связанные с приемом-передачей. К примеру, акт нужен при наличии этих обстоятельств:

  • Товар передается от продавца покупателю. Документ подтверждает, что объект точно получен потребителем.
  • Продукция направляется на склад. В этих условиях нужно оформить акт в 3 экземплярах, на всех участников операции. Акт дополняется соглашением о хранении ценностей.
  • Ценности направляются на ответственное хранение. В этом случает акт также требуется дополнить договором об ответственном хранении.

В большинстве случаев акт оформляется при продаже продукции. Но потребность в нем возникает и при внутренних перемещениях ценностей. К примеру, при помещении объекта на склад.

Что содержится в акте приема-передачи?

Форма акта не установлена. Точное содержание документа определяется конкретной ситуацией. Однако, при любых обстоятельствах, в акте должны присутствовать обязательные реквизиты:

  • Предмет операции, его наименование.
  • Характеристики этого предмета: артикул, номер, марка.
  • Лицо, которое передает объект.
  • Лицо, которое принимает объект.
  • Название компании, которая передает предмет.
  • Дата оформления акта.
  • Ссылка на документ, дополнением которого является акт (к примеру, договор о купле-продаже).
  • Стоимость предмета.
  • Количество экземпляров актов.

Если у принимающего лица есть претензии относительно качества передаваемого предмета, эти претензии также необходимо зафиксировать в акте. Иногда в документе фиксируется место передачи объекта. Если одной из сторон сделки является ФЛ, необходимо зафиксировать ФИО лица, паспортные данные, адрес.

Акт может составляться и на отдельное изделие, и на комплекс товаров. Но если это совокупность продукции, нужно обязательно указать это в акте.

ВАЖНО! Если принимающая сторона ставит подпись на акт, тем самым она подтверждает отсутствие претензий относительно качества товара. А потому, перед проставлением подписи, покупатель должен проверить продукцию на наличие дефектов.

ВНИМАНИЕ! Акт является бумагой с юридической силой. Он ограничивает требования сторон друг к другу. К примеру, подписанный покупателем акт обозначает, что покупатель претензий не имеет. Если между участниками сделки возникнут разногласия, документ поможет отстоять свои интересы в суде.

Дополнительные особенности

Акт будет иметь юридическую силу только при одновременном исполнении этих условий:

  • Акт является приложением к основному соглашению. Он не является самостоятельным документом. Если нет основного документа, то и акт утрачивает свою силу. В нем обязательно должна стоять ссылка на какой-либо договор. К примеру, на договор купли-продажи.
  • Документ должен быть заверен подписью и печатью сотрудника с соответствующими полномочиями.
  • Акт оформляется в 2 экземплярах (минимум). Каждый из экземпляров передается участникам сделки.

То есть, акт – это не самостоятельный документ. Однако он должен быть оформлен в соответствии со стандартными требованиями: печати, подписи, обязательные реквизиты.

Какие документы могут заменять акт приема-передачи?

Акт приема-передачи фиксируют эти положения:

  • Наличие соглашения сторон.
  • Права и обязанности участников.
  • Порядок досудебного регулирования.

То есть, документ, заменяющий акт, должен содержать те же сведения. Аналогичные функции выполняет товарная накладная. В ней также содержится информация об участниках сделки, о товаре. Там же фиксируются даты.

То есть, при передаче товара может использоваться или акт, или накладная. Однако, в некоторых случаях, составлять нужно именно акт. Требуется он тогда, когда необходимо зафиксировать претензии потребителя или их отсутствие. К примеру, он нужен при передаче дорогостоящего оборудования. 

Акт приема-передачи квартиры — как его составить

Законные сделки с недвижимостью сопровождаются подписанием договора. Кроме того, требуется, чтобы стороны завизировали официальный бланк приема-передачи. Подробнее о специфике документа и о том, как должен выглядеть образец акта приема-передачи квартиры JCat.Недвижимость расскажет сегодня.

Что такое акт приема-передачи квартиры 

Это документ, который обычно прилагается к договору (купли-продажи, аренды). В нем фиксируют состояние помещения в момент передачи от одного лица к другому.

Образец акта приема-передачи квартиры составляют с учетом:

  • статей ГК РФ;
  • присутствия полной и достоверной информации о сторонах сделки;
  • перечисления основных характеристик помещения.

Договор — это доказательство того, что участники хотят совершить сделку, а бланк приема-передачи — ее заключительный этап. Подписывая документ, стороны соглашаются с тем, что не намерены в будущем жаловаться друг другу на какие-либо недостатки. Сделки с недвижимостью иногда отменяют в судебном порядке со взысканием с виновной стороны дополнительных убытков.

Участники при этом возвращают друг другу оплату и объект, а это затяжной и нервный процесс. Зачем рисковать финансами и временем, когда проще составить специальный документ, гарантию для обеих сторон? 

Зачем нужен акт приема-передачи

Подписание акта передачи квартиры означает, что покупатель или арендатор становится ответственным за то, как в дальнейшем будет содержаться помещение.

С его помощью стороны сделки могут защитить свои права в суде в случае разногласия, если состояние квартиры ухудшится.

Документ рассмотрят на этапе регистрации сделки и при спорной ситуации в суде, важно только составить его подробно и правильно с юридической стороны.

Без акта приема-передачи квартиры при продаже сделку можно оспорить в суде и превратить в недействительную. Без подписанного акта ответчику будет сложно доказать свою правоту и без других весомых доказательств суд примет сторону истца.

Как составить акт приема-передачи квартиры

Текст акта передачи квартиры может отличаться в зависимости от типа сделки, но лучше соблюдать положения закона и включить в него обязательные пункты. Нет строго установленной единой формы. Главное, чтобы пункты текста не противоречили нормам российского законодательства.

Сделка со вторичной недвижимостью

Формальные требования к документу отсутствуют. Но его содержание должно быть подробным и трактоваться однозначно. Образец акта приема-передачи квартиры включает:

  • дату и место составления;
  • фамилии, имена и отчества сторон сделки;
  • точный адрес объекта недвижимости;
  • данные, зафиксированные приборами учета воды и электричества;
  • отметку о том, что контрагент оплатил сумму договора до подписания бланка и у продавца нет требований к покупателю;
  • описание недостатков помещения (например, поломки сантехники, проблемы с коммуникациями и др.).

Если жилое помещение сдается в аренду, в акте необходимо зафиксировать состояние бытовой техники и предметов мебели, а также отделки помещения.

Если предметы новые, об этом обязательно следует написать и приложить копии чеков об оплате. Если пользованные и имеют ярко выраженные дефекты, арендатор может настоять на том, чтобы указать об этом в акте.

Это обезопасит его кошелек от непредвиденных трат в случае заявления арендодателя о порче.

Арендаторы зачастую недобросовестно относятся к проживанию в чужой квартире, поэтому не всегда стремятся сохранить ее первозданный вид.

Без акта хозяину квартиры не удастся доказать факт порчи имущества в суде. Мирное урегулирование в частном порядке также маловероятно. Не стоит рассчитывать на честность друг друга.

Любое слово можно зафиксировать в акте и уберечься от неоправданных претензий в будущем.

При любом типе договора все недостатки помещения нужно подробно прописать. Также необходимо указать, кто из сторон обязан их устранить и в какие сроки.

Если покупатель обнаружит недостатки, которые отсутствуют в акте приема-передачи квартиры при продаже, но возникли не по его вине, с продавца нельзя взыскать убытки.

Распечатывается и подписывается 3 копии документа: для продавца, покупателя и государственного органа — Росреестра.

Договор с квартирой в новостройке

В сделке на стороне продавца выступает застройщик. Как правило, компании сами составляют текст акта передачи квартиры. Нужно внимательно с ним ознакомиться перед подписанием. Помимо прочих обязательных пунктов, документ должен включать в себя упоминание о том, что претензии к качеству помещения отсутствуют или наоборот.

Важно прописать даже мелкие недостатки, если застройщик их допустил. Например, отклеившиеся обои, скрип входной двери, расшатанная фурнитура. При серьезных нарушениях покупатель вправе не подписывать бланк, что необходимо подробно расписать.

К таким можно отнести установку окон с большими зазорами, несоответствие фактической планировки проекту, перекос дверного проема и другие. Либо можно поставить подпись и дополнительно обязать застройщика устранить нарушения в конкретные сроки. Как правило, на это дается не более 14 дней.

При несоблюдении строительной компанией обязательства можно написать официальную претензию с повторным требованием устранить. В случае если сторона не предпримет ответных действий, подать иск в суд.

Акт передачи квартиры по договору купли-продажи множится на три копии и после подписания передается на регистрацию в одном пакете с договором.

Рекомендуется ставить подпись на акте, находясь в помещении, которое передается по договору и только после того, как прежний владелец полностью освободит его от всех своих вещей. Это позволит проверить добросовестность продавца: воочию сверить фактическое состояние недвижимости с перечисленными в акте характеристиками и убедиться, что бывший владелец не собирается там проживать.

Сделки с недвижимостью всегда связаны с риском. Чтобы обезопасить себя от недобросовестного контрагента, следует правильно составить документ о передаче объекта в чужую аренду или собственность. Следите за новостями JCat.Недвижимость — будьте в курсе всех нюансов, связанных с квартирным вопросом, и не дайте себя обмануть.

Оставить объявление о недвижимости в один клик

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *