Инвестиционный договор

Поздравляем, вы придумали собственный проект, провели анализ рынка, сделали MVP и готовы к запуску — пришло время искать деньги. Можно вложить собственные средства, попросить у FFF или найти инвестора. Сегодня поговорим о последнем варианте.

Самые распространённые вопросы — как разобраться с моделью оформления отношений, зачем нужны корпоративный договор, устав компании и договор займа и как не потерять контроль над собственной компанией. Подробно отвечаем на каждый. 

Получить деньги и не потерять бизнес: как подписать договор с инвестором Анна Меликян По теме: Рассылка Rusbase Young — 10 писем для начинающих предпринимателей

Вы узнаете: 

— Все говорят, что отношения необходимо оформить на бумаге. Как мне это сделать?

Юристы используют несколько моделей оформления отношений с инвесторами: включение инвестора в бизнес в качестве участника, заключение договора займа или заключение инвестиционного соглашения. Поэтому и ответ на вопрос, как составить договор, будет зависеть от выбранной модели. 

Во всех случаях инвестор взамен что-то получает: при включении в бизнес это будет доля в компании и возможность принимать решения по вопросам вашего бизнеса, а также участвовать в распределении прибыли.

При заключении инвестиционного соглашения «выгода» инвестора, очевидно, зависит от специфики вашего стартапа.

Например, он может приобрести право пользоваться вашим сервисом, право арендовать построенное тобой здание или ту же самую долю в бизнесе.

К сожалению, если вы не инвестор, то находитесь в заведомо более слабой позиции — кто платит, тот и музыку заказывает. Но мы постараемся дать вам несколько полезных советов и инсайтов в тех областях переговоров, где вы можете на что-то повлиять.

Кроме того, специфика конкретного проекта влияет на содержание документов. Постараемся поговорить о наиболее универсальных вещах.

— Хочется узнать подробнее про включение инвестора в бизнес. Какие документы нужны?

Как правило, это случай, когда у вас ОООшка. Уставный капитал увеличивают и в состав участников принимают нового человека — инвестора. Для этого необходимо определить размер его доли.

Инвестор в таком случае пишет заявление о принятии его в состав участников с определенной долей.

После этих процедур вносятся изменения в ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц) — отражается информация о новом размере уставного капитала и новом участнике.

Если ОООшки нет, то ее можно создать сразу вместе с инвестором.

— На первый взгляд все просто. Но инвестор же всегда вносит большие суммы. А размер уставного капитала моей компании, например, минимальный — 10 тыс. рублей. Получается, инвестор фактически заберет мой бизнес, если его доля будет 100 тыс. долларов?

Справедливый вопрос. Юристы на этот случай придумали такую конструкцию:  инвестор вкладывает деньги не в уставный капитал, а в имущество организации.

То есть вы принимаете инвестора в участники своей ОООшки, даете ему долю, скажем, 10% (сколько договоритесь), а потом вы примете решение о том, что инвестор осуществит вклад в имущество общества в размере 100 тыс. долларов. Но такая модель — редкая практика.

  • Чаще всего отношения строятся по модели «вхождение в бизнес + договор займа».
  • Корпоративный договор
  • Главное, на что необходимо обратить пристальное внимание, принимая инвестора в свой бизнес, это корпоративный договор. Это тот документ, который будет регулировать ваши с инвестором отношения практически по всем бизнес-вопросам:

Как оформить инвестиционную (венчурную) сделку в российской юрисдикции: структура, процедура и перечень документов

Cпособов оформления инвестиционных сделок в российской юрисдикции не так уж и много, на данный момент основных два — внесение инвестиций в виде вклада при увеличении уставного капитала компании и конвертируемый заём, который по факту является разновидностью первого способа (если говорить именно об инвестиционной, а не заёмной стороне этого инструмента). Помимо указанных, для заведения инвестиций в компанию также используется продажа казначейской доли, правда в силу того, что казначейская доля в компании — довольно редкое явление, то и применяется данный способ тоже довольно редко, хоть он и очень удобен в плане оформления. О нём я также расскажу ниже.

Весь процесс оформления венчурной сделки можно разделить на следующие этапы:

1. Знакомство инвестора и стартапа, обсуждение условий инвестиционной сделки

Знакомство инвестора и стартапа может произойти различными способами, чаще всего у инвестора каким-то образом оказывается инвестиционная презентация проекта и в случае интереса он даёт положительную обратную связь представителю проекта и стороны переходят к переговорам. Бывает, что инвестор сам инициирует контакт, но такое случается, как правило, на более поздних стадиях, когда «крутость» проекта уже становится очевидной.

В рамках переговоров стороны обмениваются информацией о себе, своих планах и взаимных ожиданиях.

На данной стадии на практике часто возникает развилка — либо инвестор (стороны) после получения первичной информации о проекте (друг друге) сразу переходит к стадии due diligence — проверке проекта (друг друга) на предмет выявления и оценки возможных рисков, либо стороны переходят к обсуждению базовых параметров инвестиционной сделки и подписанию первичного соглашения о намерениях — так называемого term sheet, а due diligence проходит уже после подписания term sheet.

Ответ на вопрос, как правильно — сначала провести due diligence или сначала обговорить базовые параметры возможной инвестиционной сделки, зависит от специфики проекта, а также от того, что стороны понимают под term sheet.

В российской юрисдикции потенциальные участники инвестиционной сделки всё чаще подписывают term sheet (соглашение о намерениях), которое содержит в себе элементы соглашения о порядке ведения переговоров (ст. 434.

1 Гражданского кодекса РФ), NDA (соглашения о неразглашении конфиденциальной информации), заверений об обстоятельствах (гарантий) и так далее.

Term sheet часто содержит базовые параметры будущей инвестиционной сделки,а также описание последствий уклонения той или иной стороны от её заключения.

Доводы в пользу первоначального due diligence:

  • Инвестору пока непонятна стоимость компании и для её оценки нужно изучение деталей. В таких условиях фиксировать какие-то параметры инвестиционной сделки особо нет смысла, ибо после due diligence видение инвестора может довольно сильно измениться.
  • Для подписания term sheet нет веских оснований, к примеру, представления в рамках due diligence конфиденциальной информации или установления моратория на взаимодействие с другими игроками на рынке (конкурентами).

Доводы в пользу первоначального term sheet:

  • Если в рамках due diligence инвестор, залезая под капот проекта, получает важную конфиденциальную информацию, то сначала нужен term sheet, содержащий в себе элементы NDA (соглашения о конфиденциальности).
  • Если до проведения due diligence инвестору уже понятна стоимость компании, а проекту важно подтверждение серьезности намерений инвестора, то сначала нужен term sheet, в котором будут отражены базовые параметры сделки. Так основатели стартапа будут уверены, что раскрывают карты в рамках due diligence перед реально заинтересованным инвестором (особенно если в term sheet будут прописаны финансовые последствия необоснованного уклонения инвестора от инвестиционной сделки).

Резюме: далеко не всегда имеется необходимость в term sheet, но необходимость в due diligence имеется всегда. Если term sheet и оформлять, то уж точно не потому что так принято за рубежом, а для того, чтобы решить конкретные прикладные задачи.

В этом случае указанный документ становится реальным рабочим юридическим и инвестиционным инструментом.

В противном же случае term sheet окажется пустой бумажкой, которая может только помешать сторонам договориться после детального изучения специфики друг друга.

1.1. Подробнее о due diligence — процедуре выявления и оценки инвестиционных рисков

Due diligence — это что-то похожее на то, когда потенциальный жених (невеста) приходит в гости к родителям своей невесты (жениха) (простите за, возможно, старомодный пример, но он мне всё же кажется уместным) и узнаёт всё о быте семьи, их взглядах, истории, привычках, традициях и прочих имеющих важное для него значение деталях. Такая встреча может явиться началом конца отношений, а может вселить ещё большую уверенность в правильности выбора. То есть в рамках указанной процедуры потенциальный инвестор изучает всю подноготную стартапа, а стартап (да! и это тоже важно и правильно) — всю подноготную (ну или почти всю) инвестора.

В рамках due diligence проверяется:

  • правомерно ли владеет компания активами, которые используются (будут использоваться) в её деятельности, владеет ли она ими вообще;
  • имеет ли компания долги или основания их возникновения на момент проверки;
  • достоверные ли данные компания предоставила в рамках переговоров (инвестиционной презентации) — запрашиваются дополнительные данные, имеющие значение для принятия инвестиционного решения;
  • в каких отношениях состоят основатели и иные участники компании, нет ли между ними конфликтов или оснований для его возникновения;
  • не нарушает ли компания своей деятельностью закон (в соответствующих юрисдикциях) и нет ли оснований для таких нарушений в будущем;
  • не нарушает ли компания своей деятельностью права третьих лиц и нет ли оснований для таких нарушений в будущем;
  • и так далее.
  • В рамках due diligence инвестора проверяется почти тоже самое, за исключением некоторых нюансов.
  • 2. Составление проектов документов инвестиционной сделки и внесение в них правок
  • Чаще всего проекты документов инвестиционной сделки составляются стороной инвестора и представляются стартапу для ознакомления и внесения возможных правок.
  • Абсолютное большинство инвестиционных сделок в России структурируется по модели вхождения инвестора в компанию через увеличение уставного капитала или по модели конвертируемого займа (хотя конвертируемый заём является разновидностью первого способа).
  • В случае, если инвестор заходит в компанию через увеличение уставного капитала, то инвестором обычно готовятся проекты следующих документов: новый устав компании (если инвестора не устраивает прежняя редакция, что случается довольно часто), корпоративный договор (который устанавливает особые правила корпоративной игры с упором на далёкое будущее), протокол об увеличении уставного капитала и принятии вклада инвестора (да, не смотря на то, что этот документ чисто операционный и внутрикорпоративный, нередко его проект тоже готовится инвестором).
Читайте также:  Претензия о возврате денег за несоответствующий товар

Иногда инвестор предлагает включить в структуру сделки также инвестиционное соглашение. Более подробно о нём расскажу ниже.

В случае, если инвестор планирует зайти в компанию через конвертируемый заём, то к документам, указанным в первом случае, добавляется договор займа.

Проекты инвестиционных документов готовятся инвестором с упором на договорённости, достигнутые сторонами в процессе переговоров, а также данные, полученные по результатам due diligence (проверки компании).

После составления проекты документов направляются участникам и руководству компании (а также иным заинтересованным лицам, к примеру, к сотрудникам-держателям опционов).

Каждая заинтересованная сторона вправе представить правки для их рассмотрения.

Бывает, что на этой стадии происходит срыв инвестиционной сделки. К примеру, кого-то из будущих подписантов не устраивает то или иное положение корпоративного договора или устава компании в новой редакции.

Автор сам, будучи фаундером стартапа, как-то раз отклонил редакции документов потенциального инвестора по причине намерения последнего приобрести уровень корпоративного контроля в компании заведомо превышающего ценность вкладываемых им инвестиций.

Конечно, на данной стадии как для инвестору, так и компании важно не «перегнуть палку». Нередко инвесторы хотят слишком сильно и необоснованно закрутить гайки, а участники стартапа хотят сохранить за собой прежнюю безграничную свободу. Здесь важен баланс интересов и умение слышать и слушать друга друга, а также адекватно оценивать риски.

Рассмотрим каждый документ в отдельности.

Устав

Как оформить инвестиции в бизнес в российском праве

Редакция «Клерка» предлагает вниманию читателей фрагмент из свежей научно-популярной книги по бизнес-праву «Предприниматель, который выжил. Как не погубить бизнес и инвестиции», автор — инвестиционный юрист Евгений Рябов.

В статье раскрываются основные способы оформления инвестиций в бизнес на примере наиболее распространённого вида юридического лица – ООО (общества с ограниченной ответственностью).

Способ инвестирования № 1: Инвестиции в виде вклада в уставный капитал компании

Этот способ инвестирования регулируется статьёй 19 Закона об ООО и подразумевает, что инвестор вносит инвестиции в компанию в виде вклада, увеличивающего размер её уставного капитала.

По поводу данного способа инвестирования бытует стереотип, что чем больше сумма инвестиций, тем сильнее размываются доли основателей компании. Если вы тоже так думаете, то зря. Ответственно заявляю, что это не так.

Доли основателей размываются ровно настолько, насколько они сами этого захотели и прописали в протоколе общего собрания участников, размер инвестиций здесь не играет почти никакой роли.

Законом предусмотрено, что реальная сумма инвестиций (вклада) может насколько угодно превышать номинальную стоимость получаемой инвестором доли в компании.

Поясню на примере. Инвестор хочет получить долю в уставном капитале компании в раз- мере 20 процентов, общий размер уставного капитала компании составляет 100 тысяч рублей. Для того чтобы получить указанную долю, инвестор должен увеличить уставный капитал компании на сумму, рассчитываемую по следующей формуле:

  • A = B * (D / 100 — B),
  • где «A» — сумма, на которую увеличивается уставный капитал компании, она же номинальная стоимость доли, которую планирует получить инвестор, «B» — размер доли в уставом капитале компании (в процентах), которую намерен получить инвестор, «D» — текущий размер уставного капитала компании «*» — умножить, «/» — разделить, «—» — вычитание
  • Применительно к нашему примеру: 20 * (100 000 / 100 — 20) = 25 000
  • Итого, 25 тысяч рублей — это та сумма, на которую инвестор должен увеличить уставный капитал компании, чтобы получить долю в размере 20 %.

Перепроверяем: если инвестор увеличивает уставный капитал на 25 тысяч рублей, то его размер после увеличения становится 125 тысяч рублей. 25 тысяч рублей составляет 20 % от 125 тысяч рублей. Всё верно.

Так вот по закону для того, чтобы инвестор получил долю в размере 20 %, размер вклада (то есть инвестиций) должен составлять не менее 25 тысяч рублей. При этом он может быть либо равен 25 тысячам рублей, либо быть сколько угодно больше указанной суммы (верхний предел не определён).

То есть для получения доли в размере 20 % номинальной стоимостью 25 тысяч рублей инвестор должен внести вклад (инвестиции) в размере, равном или превышающем 25 тысяч рублей.

Всё, что больше 25 тысяч рублей, не размывает доли других участников компании и идёт в оплату приобретаемой инвестором доли.

Пожалуйста, уясните данную информацию (если вы конечно, этого ещё не знали) и не опасайтесь впредь больших сумм инвестиций — они размоют доли основателей ровно настолько, насколько они сами это позволят и пропишут в протоколе общего собрания участников.

  1. Для осуществления инвестиционной сделки по указаной схеме проводятся следующие мероприятия:
  2. — инвестор подаёт заявление о принятии его в компанию и внесении вклада с обязательным указанием размера доли в уставном капитале, которую он желает приобрести, общего раз- мера инвестиций (вклада), состава такого вклада (деньги, имущество, имущественные права), порядка и сроков его внесения;
  3. — участники компании собираются на общее собрание, голосуют единогласно за принятие инвестора в компанию и на основании принятых решений составляют протокол, в котором обязательно указывается размер уставного капитала, получаемый в результате его увеличения, размер и состав вносимого инвестором вклада (инвестиций), сроки его внесения, размер при- обретаемой инвестором доли и её номинальная стоимость, а также размер долей участников компании, получаемый в результате «размытия»;
  4. — реализация принятых решений — нотариальное удостоверение протокола, подача доку- ментов в налоговую, внесение изменений в ЕГРЮЛ и регистрация устава в новой редакции.

P.S. В случае, если в компанию через увеличение уставного капитала хотят войти сразу несколько инвесторов, то номинальную стоимость их долей можно рассчитать по следующей формуле:

  • A1 = B1 * (D / 100 — Y1 — Y2) A2 = B2 * (D / 100 — Y1 — Y2)
  • где «A1» — номинальная стоимость доли, которую намерен получить 1-й инвестор, она же сумма, на которую им будет увеличиваться уставный капитал компании, «B1» — размер доли в уставном капитале компании в %, которую намерен приобрести 1- й инвестор, «A2» — номинальная стоимость доли, которую намерен получить 2-й инвестор, она же сумма, на которую им будет увеличиваться уставный капитал компании, «B2» — размер доли в уставном капитале компании в %, которую намерен приобрести 2- й инвестор, «D» — текущий размер уставного капитала компании «*» — умножить, «/» — разделить, «—» — вычитание.
  • Способ заведения инвестиций в виде вклада в уставный капитал компании является одним из самых распространённых, поскольку:
  • — во-первых, довольно просто оформляется и надёжен (процедура детально регламентирована законодательством, практика использования данного способа обширна);

— во-вторых, позволяет заводить в компанию значительные суммы и при этом не влечёт за собой какой-либо налоговой нагрузки для компании (в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ данные доходы компании не учитываются при определении налоговой базы);

— в-третьих, позволяет размыть доли участников компании как пропорционально, так и непропорционально (является гибким в этом отношении инструментом);

— в-четвёртых, инвестиции попадают непосредственно в компанию (cash-in), минуя кого- либо из участников компании, что обеспечивает направление инвестиций на развитие компании. 

Способ инвестирования № 2. Купля-продажа казначейской доли в компании

Существует два вида выкупа долей в компании: кэш-ин (cash-in) и кэш-аут (cash-out). Кэш-ин — когда деньги от реализации доли попадают в компанию (идут на её развитие). Кэш- аут — когда деньги от реализации доли попадают в распоряжение продавшего её участника и не идут на развитие компании.

Продажу доли в компании по модели кэш-аут вряд ли можно назвать инвестированием, скорее это способ возврата инвестиций участником проекта.

Поскольку смысл инвестиций заключается в том, что они идут на развитие бизнеса, то и говорить здесь имеет смысл только о реализации доли по модели кэш-ин.

Купля-продажа доли по данной модели возможна, когда продаётся так называемая «казначейская доля», владельцем которой является сама компания (ООО).

По закону казначейская доля может принадлежать компании не дольше одного года. За это время она должна быть либо распределена между участниками компании пропорционально их долям, либо погашена (путём соразмерного уменьшения уставного капитала), либо продана какому-либо лицу.

Купля-продажа казначейской доли идеально подходит для заведения инвестиций кэш- ин, поскольку в сделке покупателем является инвестор, а продавцом — сама компания. Таким образом, денежные средства, вырученные от продажи казначейской доли, поступают в компа- нию и идут на её развитие.

Конечно, далеко не всегда у компаний имеется в распоряжении казначейская доля, что значительно затрудняет использование этого способа заведения инвестиций.

Читайте также:  Как узнать, за что выписан штраф?

Однако казначейскую долю можно получить «искусственно», введя и выведя из компании какое-либо дружественное лицо.

Конечно, эта манипуляция таит в себе некоторые корпоративно-правовые риски, но она не противоречит закону и при должном мастерстве сопровождающих юристов не повлечёт никаких негативных юридических последствий.

Способ инвестирования № 3. Инвестиции в виде вклада в имущество компании

Не стоит путать данный вид инвестирования с инвестированием в виде вклада в уставный капитал компании (о котором я рассказал ранее). Это два совершенно разных способа. Вклад в имущество компании можно назвать «инвестициями» с небольшой натяжкой.

Однако поскольку он также нередко используется на практике для заведения средств в компанию, я решил его включить в эту главу. Регулируется внесение вкладов в имущество компании статьёй 27 Закона об ООО.

Данный способ финансирования компании имеет следующие особенности:

Во-первых, «инвесторами» здесь выступают исключительно участники компании (владельцы долей).

Во-вторых, в результате внесения инвесторами вкладов размеры их долей не изменяются.

Как выгодно и безопасно запустить и расширить бизнес?

О том, какие условия предложить инвестору и что учесть при заключении договора

Многие начинающие предприниматели, желающие запустить стартап или расширить свой бизнес и увеличить прибыль, сталкиваются с вопросом об источнике средств финансирования. Привлечение инвестора (в переводе с лат.

«инвестиции» – «вложения») при правильной оценке ситуации может стать эффективным подспорьем для этого. Вместе с тем поверхностный подход к выбору инвестора может привести к спорам, в том числе судебным, и даже к потере начального капитала.

Эта публикация поможет избежать таких ситуаций.

Для инвестора, желающего быть совладельцем предприятия, то есть прямым инвестором, участвующим во вложении капитала в объект инвестирования, существуют следующие варианты получения доли участия в бизнесе: приобретение доли в ООО через увеличение уставного капитала путем внесения денежных средств, имущества или через ее куплю-продажу и покупка акций акционерного общества. Такой вид инвестирования предполагает возможность участия в принятии решений о деятельности компании и получение прибыли по итогам года (дивиденды).

Кроме того, существуют виды прямого инвестирования, не связанные с приобретением доли участия в компании. В России можно выделить следующие:

  • вложения в паевой инвестиционный фонд – обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом, состоящий из имущества, переданного в управление управляющей компании учредителями. Доля в праве собственности на имущество учредителя удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией, – инвестиционным паем;
  • заключение договора простого товарищества (договор о совместной деятельности, договор инвестиционного товарищества) – объединение усилий и имущества для извлечения прибыли без образования юридического лица. По такому договору двое или несколько лиц соединяют свои вклады и действуют совместно.

При отчуждении инвестору доли либо пакета акций необходимо четко определить условия распределения корпоративного контроля между участниками (акционерами) после перехода к покупателю прав на долю (акции) во избежание возможных конфликтов.

Например, если продавец планирует сохранить за собой корпоративный контроль, продавая более 50% долей участия в предприятии, это можно урегулировать либо в соглашении акционеров или договоре об осуществлении прав участников, либо в уставе общества.

Такие же механизмы рекомендуется использовать при увеличении уставного капитала путем внесения инвестором дополнительного вклада, по результатам которого доли иных участников пропорционально уменьшаются.

Кроме того, важно помнить о налоговых последствиях:

1. При продаже доли в ООО участником-юрлицом возможны три варианта:

  • если юридическое лицо продает свою долю за цену, равную стоимости его вклада в уставный капитал, то полученный им доход не подлежит налогообложению ни НДС, ни налогом на прибыль организаций;
  • если юридическое лицо продает свою долю по цене ниже стоимости его первоначального вклада, убытки от такой операции могут быть учтены в качестве прочих расходов в целях налогообложения налогом на прибыль организаций (п. 2 ст. 268 НК РФ);
  • если юридическое лицо продает свою долю по цене, превышающей размер его первоначального вклада, то это превышение будет являться объектом налогообложения налогом на прибыль организаций.

При продаже доли в ООО участником-физлицом продавец обязан уплатить НДФЛ по ставке 13% от полученного дохода (для нерезидентов – 30%), однако он освобождается от налога при соблюдении совокупно двух условий – непрерывной принадлежность доли продавцу в течение более пяти лет и ее приобретения продавцом начиная с 1 января 2011 г.

2. При дарении доли у дарителя не возникает необходимости платить налоги, в то время как получатель дара будет обязан его оплатить, так как поступление доли расценивается как внереализационный доход.

Часто инвесторы выбирают долговую форму инвестирования, не предполагающую участия в деятельности компании. Например, к ним относятся заем либо конвертируемый заем (при котором займодавец может при определенных условиях обменять свои права требования по договору займа на долю в уставном капитале заемщика), а также заключение договора инвестирования (инвестиционный договор). 

При заключении договора займа полученные денежные средства не считаются доходом компании и не учитываются при налогообложении, а в случае выплаты процентов могут уменьшать налогооблагаемую базу.

Договор конвертируемого займа на законодательном уровне в России еще не урегулирован в чистом виде (был лишь законопроект № 189256-7, который в настоящий момент отозван его инициаторами).

В связи с этим соответствующие сделки структурируются с использованием норм иностранных юрисдикций. 

Что касается инвестиционных договоров, то они чаще используются при строительстве. Их особенностью является то, что денежные средства, перечисляемые инвестором в пользу заказчика, не становятся собственностью последнего, заказчик не может распорядиться ими по своему усмотрению, а должен направить их исключительно на цели создания или реконструкции объекта инвестиций.

Под влиянием Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 сформировалась позиция, согласно которой осуществление инвестиционной деятельности возможно при заключении договоров купли-продажи будущей вещи, простого товарищества и подряда.

В случае если отношения сторон по инвестированию определяются в договоре купли-продажи будущей вещи, то передача объекта от застройщика к инвестору будет являться реализацией, так как будет сопровождаться переходом права собственности на объект, и полученные застройщиком от инвестора денежные средства подлежат обложению НДС в общем порядке. Вместе с тем не подлежат обложению НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Под ценными бумагами подразумеваются документы, удостоверяющие обязательственные и иные права, осуществление которых возможно только при предъявлении таких документов (документарные ценные бумаги), либо обязательственные права, закрепленные в установленном законом регистре (бездокументарные ценные бумаги). 

Также ценные бумаги классифицируются на долговые и долевые. Долговая отражает заемные отношения между инвестором и эмитентом, выпускающим ценные бумаги. В России к ним относятся сберегательный сертификат, вексель и облигации.

Эмитент берет у инвесторов денежные средства в долг на определенный срок, по истечении которого он обязуется вернуть их инвесторам.

В течение срока действия владельцы облигаций – инвесторы получают регулярный доход в виде процентных платежей.

Долевая ценная бумага дает инвестору право на часть имущества предприятия: инвестор приобретает долю в капитале конкретного предприятия путем покупки акций акционерного общества.

Законодательно установлен закрытый перечень ценных бумаг, и каждая из них имеет четко установленную форму, не подлежащую изменению. В отношении договоров такие ограничения отсутствуют и стороны свободны в выборе договорной формы, не закрепленной в законе.

Кроме того, ценная бумага обладает признаком оборачиваемости – возможностью передачи другим лицам, в то время как в договорных отношениях может быть установлен запрет на передачу прав и обязанностей по договору иным лицам.

Наконец, отличительной чертой ценных бумаг является свойство публичной достоверности, которое означает, что если формально ценная бумага оформлена правильно (нет технических неточностей и т.д.), то должник не может возражать против закрепленных в ней требований к нему, ссылаясь на их необоснованность или недействительность. 

Предпринимательская деятельность всегда сопряжена с определенными рисками. Для желающих привлечь инвестиции это могут быть неисполнение договоренностей и обязательств инвесторами, корпоративные конфликты внутри продаваемой компании, несогласия в части распределения рисков и прибыли, изменение ситуации на рынке, которое может сделать привлечение инвестиций экономически невыгодным, и т.д. 

Чтобы минимизировать риски, нужно тщательно проверять лиц, выбираемых в качестве инвесторов, на предмет платежеспособности, наличия судебных споров и исполнительных производств в отношении них в качестве должников. Для этого можно воспользоваться открытыми источниками: Картотекой арбитражных дел и Банком исполнительных производств.

Также эффективным механизмом может выступать страхование финансовых рисков для минимизации возможных потерь при неудаче на старте работы предприятия.

Законодательное регулирование инвестиций и инвестиционной деятельности в России в общем осуществляется Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В нем разъясняются права и обязанности субъектов этой деятельности, гарантии их прав, а также формы государственного и местного регулирования. Кроме того, не утратил силу Закон РСФСР от 26 июня 1991 г.

Читайте также:  Образец заявления о предоставлении справки о сдаче жилого помещения

«Об инвестиционной деятельности в РСФСР», который применяется в части норм, не противоречащих закону 1999 г., и разъясняет сходные вопросы.

Вместе с тем гарантии прав предпринимателей, привлекающих инвестиции, закрепляются в Гражданском кодексе РФ и федеральных законах «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Инвестиционные услуги: инвестиционные контракты с участием публичных субъектов

До введения существующего порядка предоставления земельных участков под строительство на торгах инвестиционные контракты, заключаемые с государственными или муниципальными органами являлись одним из основных способов реализации крупных строительных проектов.

Инвестиционные контракты

Но и в настоящее время практика заключения инвестиционных контрактов с государственным либо муниципальным участием сохраняется.

Условия подобных контрактов, как правило, предусматривают передачу в государственную или муниципальную собственность части построенных площадей общего назначения (жилых, административных и т.д.) и/или различных объектов инфраструктуры – образовательных учреждений, инженерных коммуникаций и т.д.

  • При этом во многих случаях собственно предоставление участка под строительство инвестиционным контрактом не охватывается, а осуществляется по заключаемому отдельно договору аренды, или же на момент заключения контракта участок уже находится во владении застройщика.
  • В таком случае обязанности государственного или муниципального органа фактически сводятся к надлежащему исполнению функций, которые он и так обязан исполнить в силу закрепления за ним соответствующих полномочий земельным и градостроительным законодательством.
  • Соответственно, такой инвестиционный контракт становится похожим на договор дарения, по которому частный инвестор передает государству или муниципалитету часть площадей, не получая взамен ничего сверх того, что уполномоченные органы были обязаны сделать в силу норм закона.

Суды признают подобные инвестиционные контракты действительными в силу принципа свободы договора. Но в подобной ситуации нередко возникают вопросы налогового характера. А именно – в части отнесения стоимости переданной государству либо муниципалитету доли к обоснованным расходам при исчислении налога на прибыль.

В отличие от договоров о комплексном освоении территории, по которым обязанность передать имущество возникает в силу закона и соответствующие расходы безусловно являются обоснованными, по инвестиционным контрактам налоговые органы в ряде случаев приходят к выводу, что такие расходы должны осуществляться за счет налогооблагаемой прибыли.

Еще одним проблемным моментом исполнения подобных инвестиционных контрактов является раздел площадей построенного объекта – подписание «акта о реализации» или «акта о частичной реализации» инвестиционного контракта. Во многих случаях вопрос о разделе инвестиционного объекта разрешается в суде.

При этом спецификой инвестирования в строительство с государственным (муниципальным) участием является возможность инвесторов привлекать иных лиц в качестве соинвесторов. В свою очередь, данные соинвесторы также имеют возможность привлекать новых участников инвестиционного проекта по договорам соинвестирования.

В результате во многих случаях сформировались «цепочки» из трех-четырех, а иногда и более уровней соинвесторов.

При этом соинвесторы, привлечённые первоначальным инвестором, приобретают права требования только к такому инвестору, но не к другим сторонам «первоначального» инвестиционного контракта.

Соответственно, возможность получить причитающиеся площади для таких соинвесторов зависит от добросовестности и финансовой состоятельности первоначального инвестора.

В связи с этим вхождение в инвестиционные проекты подобного рода на правах соинвестора является крайне рискованным. Соинвестор рискует потерять все вложенное в случае банкротства первоначального инвестора или срыва реализации инвестиционного проекта по иным причинам.

К заключенным до 1 января 2011г. инвестиционным контрактам применяются специальные правила, касающиеся:

  • возникновения общей долевой собственности сторон такого контракта на созданное в ходе его реализации имущество.
  • расторжения инвестиционного контракта по инициативе публичного субъекта.

Специфика возникновения и регистрации права собственности

Так, в случае, если инвестиционный контракт был заключён между органом государственной власти, местного самоуправления, либо учреждением или унитарным предприятием и частным инвестором до 1 января 2011 г.

, созданный в соответствии с ним объект инвестиционной деятельности признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект. При этом доли определяются с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется

После же завершения строительства (реконструкции) право собственности регистрируется сразу за всеми сторонами инвестиционного контракта в соответствующих долях, вопреки общему порядку, когда первоначально право собственности оформляется за лицом, которому принадлежит земельный участок.

Инвестиционный договор

При регистрации права собственности необходимо предъявить подписанный сторонами инвестиционного договора документ (акт о результатах инвестиционной деятельности), подтверждающий исполнение ими обязательств по данному договору. Регистрация права собственности осуществляется в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим актом.

В случае, если акт не будет подписан в добровольном порядке, распределение площадей осуществляется судом. Судебное решение при этом заменяет собой подписание акта между сторонами и является основанием для государственной регистрации права собственности.

Специфика расторжения инвестиционного контракта

Такие контракты могут быть расторгнуты во внесудебном порядке в случае если:

  • строительство не завершено в срок, предусмотренный договором или, если в договоре такой срок не указан, до истечения срока разрешения на строительство и строительная готовность объекта, на момент окончания такого срока составляет менее 40%.
  • договором не предусмотрен срок окончания строительства и по истечении 5 лет со дня заключения такого договора разрешение на строительство отсутствует.
  • при невозможности исполнения обязательств по осуществлению строительства в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а также в связи с наличием обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества.

Кроме того, возможно обращение Правительства г. Москвы в суд с иском о расторжении инвестиционного контракта по иным основаниям, следующим из законодательства или предусмотренным самим контрактом.

В таких случаях защита прав застройщика возможна путем:

  • оспаривания неправомерных действий органов власти по расторжению инвестиционного контракта.
  • оформления права собственности на построенный к моменту расторжения инвестиционного контракта объект незавершенного строительства Второй вариант возможен, если были начаты строительные работы и построен, как минимум, фундамент.

При оспаривании правомерности расторжения инвестиционного контракта необходимо доказать, что несоблюдение его условий произошло по независящим от инвестора причинам, при отсутствии его вины.

К примеру — разрешение на строительство не получено или строительные работы не завершены в срок по причинам, связанным с неисполнением государственными органами Москвы своих обязанностей, предусмотренных положениями инвестиционного контракта или действующим законодательством.

В таком случае необходимо проанализировать действия сторон инвестиционного контракта в течение всего срока его действия, доказать в суде, что инвестором предприняты все необходимые с его стороны действия по надлежащему исполнению инвестиционного контракта, обосновать, какие именно действия государственных органов привели к затягиванию сроков проектирования и строительства.

В настоящее время судебная практика по подобным спорам складывается в пользу инвестора. Арбитражные суды зачастую расценивают действия по досрочному расторжению договоров аренды как злоупотребление правом со стороны государственных органов.

Инвестиционные услуги

Инвестиционные услуги в Москве

Но исход каждого подобного спора зависит от предшествующих его возникновению действия сторон, от того, удастся ли инвестору в ходе судебного разбирательства правильно расставить акценты на обстоятельства, свидетельствующие в его пользу.

Специалисты Правового центра «Два М» готовы оказать следующие услуги в области заключения и сопровождения инвестиционных договоров с участием публичных субъектов:

  • экспертиза рисков, которые могут возникать при реализации инвестиционного проекта с точки зрения как статуса земельного участка, на котором планируется реализация такого проекта и прав на него, так и предполагаемой схемы взаимоотношений между участниками инвестиционной деятельности;
  • подготовка комплексных юридических заключений, в рамках которых может быть рассмотрена как реализация инвестиционного проекта с участием публичных субъектов в целом, так и отдельные его этапы или проблемные вопросы;
  • консультирование по налоговым вопросам, вопросам корпоративного права, возникающим в процессе подготовки и реализации инвестиционного проекта в сфере строительства;
  • составление документов (договоров, протоколов, писем, претензий и прочее), необходимых для реализации инвестиционного проекта;
  • представление интересов Заказчика в органах государственной власти и местного самоуправления по всем вопросам, возникающим в ходе реализации инвестиционного проекта;
  • участие в переговорах с контрагентами и прочими лицами по всем вопросам, связанным с реализацией инвестиционного проекта;
  • представление интересов Заказчиков в арбитражных судах, судах общей юрисдикции и третейских судах по делам, возбуждаемым в связи с реализацией инвестиционного проекта.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *