Должен ли я возмещать убыток после продажи дома?

18 декабря 2020

Когда идет речь о компенсации за приобретенное жилье, имеется в виду имущественный вычет. В этой статье вы узнаете, что такое имущественный вычет, какой категории граждан он положен, какие есть нюансы для оформления вычета при покупке дома за свои средства и заемные, и как получить налоговый вычет при покупке дома в ФНС и через работодателя.

Должен ли я возмещать убыток после продажи дома?

Должен ли я возмещать убыток после продажи дома?

Налогия

Статьи

Что такое налоговые выплаты при покупке дома

Налоговый вычет при покупке дома – это имущественный вычет. Сумма ранее уплаченных налогов, которую можно вернуть, тем самым компенсировав часть расходов. Если вы резидент РФ (проживаете более 183 дней в году на территории РФ), и имеете доходы, облагаемые налоговой ставкой 13%, вы имеете право на налоговый вычет.

За покупку какого дома может быть получен налоговый вычет

Если вы стали владельцем дачи, сада или огорода, это еще не значит, что вы имеете право на налоговый вычет за покупку дома. Существует ряд определенных условий, чтобы претендовать на возврат налога.

Прежде всего, дом должен быть достроен и признан жилым. Статус жилого, дом приобретает в том случае, если в нем можно зарегистрироваться и прописаться. Только в этом случае вам положен имущественный налоговый вычет за покупку дома.

Вывод:
чтобы получить возврат налога, дом должен быть зарегистрирован, как жилой.

В том случае, когда вы приобрели земельный участок, на котором уже есть недостроенный дом, важно, чтобы это было подтверждено документально.

В договоре должно быть прописано, что вы приобрели дом со статусом «незавершенное строительство».

Тогда, после того, как вы достроите дом и оформите его жилым, вы сможете учесть в налоговом вычете не только траты на покупку, но и расходы на строительство.

Если вы купили участок с готовым домом

В этом случае, основное условие – чтобы в документах дом был в статусе жилого.

Если покупка была совершена после 01.01.2019 года, то на налоговый вычет могут подать и владельцы домов со статусом “жилое строение”.

Так как до 2019 года понятия “жилой дом” и “жилое строение” не приравнивались, как сейчас.

За что можно вернуть налог при покупке дома

Разберем, какие именно траты можно включить в налоговый вычет при покупке дома.

  • Покупку земельного участка с жилым домом
  • Постройка/достройка дома
  • Строительные/отделочные работы
  • Расходы на отделочные материалы
  • Траты на услуги ремонтных/строительных бригад
  • Траты на подключение к коммуникациям (водоснабжение, электричество и т.п.)
  • Расходы на разработку проектной и сметной документации

Обратите внимание, что за покупку мебели, услуги дизайнера, постройку и приобретение хозяйственных строений (гараж, сарай, забор) возврат денег не положен.

Размеры налогового вычета

Налоговый вычет за покупку дома, как и любой другой имущественный вычет, ограничен определенными суммами.

  • 2 млн рублей на покупку дома по основному вычету
  • 3 млн рублей по налоговому вычету за уплаченные % по ипотеке

2 000 000₽ — это максимальная сумма основного налогового вычета. То есть вы можете вернуть налог при покупке дома, но не более, чем 260 000₽ (2000000*13%).

Пример в жизни:
Иванов купил участок с жильем за 3.2 млн. Оформив его по всем правилам, подал заявление на налоговый вычет. Так как максимальная сумма вычета 2 млн, а его приобретение обошлось ему дороже, то Иванову положена компенсация за покупку на всю возможную сумму – он получит возврат 260 000 руб.

Мамаев купил жилье за городом и потратил 1.2 млн. Так как сумма расходов ниже лимита, то Мамаев получит возврат налога со всей потраченной суммы – 156 000 рублей (1200000*13%).

3 000 000₽ — это максимальная сумма, которой ограничено возмещение уплаченных процентов по ипотеке. То есть максимальная сумма, за которую можно вернуть, это 390 000 рублей (3000000*13%).

Обратите внимание:
вернуть подоходный налог за покупку дома в ипотеку можно лишь по фактически уплаченным процентам ипотеки, оплата основного долга сюда не входит.

Пример в жизни:
Петров приобрел участок с недостроенным жильем в ипотеку за 3.5 млн рублей. Достроил его, оформил как жилой, теперь он имеет право на основной налоговый вычет за покупку дома — 260 000 рублей, а также на вычет по ипотеке.

Фактически уплаченных процентов у Петрова – 264 000 рублей. Следовательно, заявить к возврату Петров может 34320₽ (264000*13%).

Как вернуть 13 процентов от покупки дома

У вас есть два варианта, как получить налоговый вычет за покупку дома. Вы можете самостоятельно оформить возврат, либо через работодателя уменьшить налогооблагаемую базу.

«Я купил дом и хочу сам оформить возврат налога»

Для этого вам потребуется:

  1. Дождаться конца года, в котором вы оформили право собственности
  2. Собрать нужные документы
  3. Подать их в Налоговую по месту прописки
  4. Дождаться окончания камеральной проверки (3 месяца)
  5. Получить деньги на расчетный счет

«Хочу вернуть подоходный налог через работодателя»

Для возмещения налога за покупку дома через работодателя не нужно ждать окончания года. Для этого необходимо:

  1. Собрать нужные документы
  2. Подать их в Налоговую по месту прописки
  3. В течение 30 календарных дней получить уведомление на право вычета
  4. Передать уведомление и заявление на налоговый вычет в бухгалтерию

При оформлении налогового вычета за покупку дома на работе, вы перестаете выплачивать ежемесячный НДФЛ. То есть получаете зарплату с удерживаемым ранее налогом.

Пример в жизни:
Иванов имеет оклад 27 000 рублей. Но на руки, за вычетом НДФЛ он получает 23 490₽. После оформления налогового вычета на покупку дома, он станет получать весь свой оклад 27 000 рублей в течение времени, пока не исчерпает сумму всего вычета.

Требуемые документы

  • заявление на возврат налога;
  • справка 2-НДФЛ;
  • декларация 3-НДФЛ
  • документы, подтверждающие покупку земли
  • документы, подтверждающие покупку дома
  • документы, подтверждающие расходы (платежные поручения, чеки, расписка);
  • документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и жилой
  • дом (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации права собственности)

Если расходы были по ипотеке, следует дополнительно предоставить:

  • кредитный (ипотечный) договор
  • справку об уплаченных процентах

Обратите внимание:
если налоговый вычет оформляется через работодателя, то 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, а также заявление и реквизиты счета не нужны.

Теперь вам известно, за что именно вы можете получить возврат налога, каким образом можно компенсировать часть расходов, оформив налоговый вычет при покупке дома, и как действовать при подаче на вычет через ИФНС и работодателя.

Получите налоговый вычет

Выберите удобный тариф и получите налоговый вычет быстро и просто

Продавцов квартир обяжут возвращать деньги при разрыве сделки

Пленум Верховного суда РФ подготовил разъяснения, которые помогут покупателям квартир не остаться крайней и единственной пострадавшей стороной в случае признания сделки недействительной.

Сегодня покупка квартиры весьма рискованное дело. Все знают, что здесь много подводных юридических камней, но мало кто из простых граждан представляет, насколько этих камней реально много.

Например, как пояснили «РГ» эксперты, если сделка признается недействительной, покупателю не возвращают деньги — хотя бы только на бумаге (так как найти продавца и что-то с него получить та еще задача).

Нет: у нового владельца просто забирают квартиру и все. Он остается без денег на улице.

Сейчас пленум Верховного суда РФ разрабатывает постановление «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве». Одна из принципиальных новаций: в договоре продажи квартиры можно предусматривать условие, что продавец выступает поручителем по возврату денег в случае признания договора недействительным. То есть будет отвечать за возврат денег.

Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев подчеркнул, что на практике поручителям нередко приходится выполнять данные им обещания помочь выполнить обязательство.

Адвокат Вячеслав Голенев обратил внимание, что проект постановления пленума открывает возможность делать поручительство под обязательства, возникающие из недействительности сделок.

Правовые вопросы операций с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

«Представим ситуацию — приобретена квартира, но впоследствии родственник продавца оспаривает сделку по мотиву нарушений при первоначальной приватизации квартиры продавцом или притворности сделки купли-продажи, — рассказывает он. — На такой случай можно установить, что продавец или третье лицо выступает поручителем за исполнение обязанности по возврату денежных средств покупателю».

Потребовать признать сделку притворной могут, например, кредиторы бывшего хозяина квартиры. Мол, таким образом он пытался уйти от расплаты: распродать имущество, попрятать деньги и объявить себя банкротом.

Если же квартира получена в наследство, через какое-то время оспорить сделку могут другие наследники. И так далее и тому подобное. Как поясняет Вячеслав Голенев, в случае признания сделки недействительной вопрос добросовестности или недобросовестности покупателя даже не ставится.

Читайте также:  Что делать в данной ситуации, если была ошибка Росреестра?

В данном случае это не играет роли. Соответственно, покупатель может остаться без ничего.

Должен ли я возмещать убыток после продажи дома?

В России упростят процедуру налогового вычета при покупке квартиры

«Не стоит путать расторжение договора и признание сделки недействительной. Юридически это разные понятия, — говорит адвокат. — При расторжении стороны должны вернуть все как было. Одна сторона возвращает имущество, другая — деньги. Причем при расторжении можно взыскать не только деньги, но и убытки».

Но в том-то и дело, что нередко договор покупки квартиры не расторгается, а признается недействительным.

«В случае признания сделки судом недействительной как оспоримой или ничтожной этой сделки для правопорядка как бы не существовало вовсе, — говорит адвокат. — Отсюда вытекают совсем другие последствия для продавцов и покупателей».

Если квартира была приватизирована или, скажем, продавец признан невменяемым, то истец будет доказывать, что денег никто не получил, якобы это покупатель воспользовался проблемами истца.

Допустим, из квартиры в свое время выписали ребенка или инвалида, и они не поучаствовали в приватизации, а защитить свои права вовремя не смогли. Или что настоящий хозяин квартиры был невменяемый, а тот, кто продавал ее по доверенности, оказался мошенником и исчез.

Вариантов много, и все они грустные для покупателя, потому что крайним остается он.

Проверка в банке не спасает. Банковские юристы, по сути, ни за что не отвечают и умеют только красиво продавать свои услуги. Если же сделка признается недействительной, должник остается наедине со своими проблемами: он по-прежнему должен банку, так как ипотеку с него никто не спишет. А квартиру придется отдать.

Защищает человека только оформление сделки у нотариуса, так как нотариус несет полную имущественную ответственность. Если он допустит ошибку, то возместит ущерб. Нотариальное оформление позволяет отсечь мошенников на этапе оформления сделки, так как нотариус знает подводные камни.

Шансы же получить государственное возмещение в случае признания сделки недействительной ничтожно малы. Да, соответствующий закон есть, но процедура сложна, случаи единичны, и главное условие — возмещение могут получить только покупатели, признанные добросовестными.

При признании сделки недействительной статуса «добросовестного покупателя» люди могут и не получить.

Сделка по недвижимости не состоялась? Останьтесь в плюсе!

Должен ли я возмещать убыток после продажи дома?

Жительница города Домодедово решила приобрести квартиру и нашла вариант на рынке вторичного жилья, который ее устраивал. Она заключила с владельцем недвижимости предварительный договор купли-продажи, по которому стороны приняли на себя обязательства в дальнейшем заключить основной договор.

Оговоренную сумму (1400 000 рублей) покупательница передала, однако продавец нарушил сроки предварительного договора, иного соглашения не заключил, квартиру к передаче не подготовил.

Отчаявшись решить вопрос «мирным путем» (на досудебную претензию ответа не последовало), она обратилась в суд с требованием вернуть ей уплаченную сумму, а также неустойку.

Суд установил, что оговоренная сумма была передана ответчику в срок и в полном объеме. А вот с его стороны никаких действий произведено не было: не заключен договор купли-продажи, право собственности на истицу не оформлено.

Односторонний отказ от обязательств в подобных обстоятельствах недопустим. Действие предварительного договора заканчивается по истечению оговоренного срока, если не будет заключен «основной» договор. Если этого не произошло, деньги должны быть возвращены стороне покупателя.

Таким образом, суд пришел к выводу, что истица имеет право рассчитывать на возврат своих денег, так как она условия договора не нарушала. Но может ли она требовать что-то сверх этого?

Также был рассмотрен вопрос уплаты неустойки в пользу истицы, ведь несостоявшийся продавец пользовался полученными деньгами, в то время как покупательница доступа к ним не имела.

При оценке размера компенсации на суд возлагается обязанность оценить соотношение между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба.

При этом учитываются многие факторы, такие как инфляция на рассматриваемый период, платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым в соответствующем регионе в этот период, и так далее.

Помимо этого Закон «О защите прав потребителей» предусматривает штраф, который по сути является формой законной неустойки, мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств. Вообще он составляет половину от суммы, о которой идет спор, но суд может снизить эту сумму.

При вынесении решения суд руководствовался следующими нормами права:

  • В ст. 309, 310 ГК РФ указывается, что обязательства по договорам должны исполняться надлежащим образом. Нельзя отказаться от обязательств в одностороннем порядке.
  • Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или указании услуг (основной договор) на условиях, которые предусматривает предварительный договор.
  • П. 6 ст. 429 ГК РФ гласит, что обязательства по предварительному договору прекращаются, если основной договор не будет заключен в оговоренные сроки.
  • Ст. 1102 ГК РФ гласит, что лицо, которое без законных оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, то оно обязано последнему это имущество возвратить. В ст. 1107 уточняется, что возможно также возмещение того имущества, которое было приобретено незаконно.
  • По ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
  • Руководствуясь п. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшит неустойку, если она явно несорзамерна последствиям нарушения обязательства.

Как отменить сделку купли-продажи квартиры и вернуть свои деньги

Бывают ситуации, когда человек покупает квартиру в новостройке, а немного позже выясняет, что она непригодна для жизни. Например, сделка заключалась летом, а зимой обнаружилось, что центральное отопление в доме не работает. Либо дом быстро разрушается, чего нельзя было заметить сразу…

Должен ли я возмещать убыток после продажи дома?

Часто покупатели опускают руки, считая себя виноватым во всем, что случилось: ведь нужно было тщательнее проверять объект. Но мириться с непригодными для жизни условиями совсем не обязательно. Если Вам подсунули кота в мешке, жильё можно вернуть: в конце марта Верховный Суд РФ вынес именно такой вердикт.

Как заключили судьи, если после покупки квартиры в ней нашли недостатки, которые не были заметны при совершении сделки, покупатель имеет право потребовать назад свои деньги. Речь идет о существенных недостатках, из-за которых жилье становится непригодным для проживания. Благодаря этому вердикту Верховного Суда дальнейшие разбирательства с недвижимостью будут иметь несколько иной исход.

Что произошло

Ранее в России таких прецедентов не было. Суд рассматривал дела об обеспечении жилищных прав, когда жилой дом признавали аварийным, а в более редких случаях – дела арендаторов, заявлявших, что им предоставили ненадлежащее жилье. Как правило, в таких делах суд становился на сторону ответчиков.

Поэтому последнее решение удивило всех: судей, продавцов и покупателей. Большинство россиян не знали, что могут вернуть деньги за купленную квартиру, если она оказалась плохой. Из-за подобной юридической безграмотности покупатели даже не обращаются в суд и решают смириться с печальной действительностью. А зря.

Покупатель ненадлежащей квартиры в Краснодарском крае обратился в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи и обязать продавца вернуть деньги, уплаченные за жилье, расходы на планировку и ремонт объекта, проценты по ипотеке и стоимость страховки. Также истец требовал взыскания компенсации морального ущерба и расходов на ведение дела в суде.

Верховный суд вынес неожиданное решение и направил дело на повторное рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В силу того, что Верховный Суд встал на сторону истца, вероятность удовлетворения исковых требований стала достаточно высокой.

Как доказать, что квартира непригодна

Оспаривая сделку, нужно четко знать, что суд не может поверить на слово. Необходимо собрать доказательства непригодности квартиры для проживания. Как правило, таким доказательством служит экспертное заключение от независимой компании, сотрудники которой осмотрят объект и выдадут документ о его состоянии.

Строительно-техническая экспертиза обойдется заказчику примерно в 10 тысяч рублей – на сегодняшний день это среднерыночная стоимость такой услуги. Эта цена вполне обоснована.

Специалисты оценивают жилье согласно «Положению о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Документ утвержден правительством РФ.

В экспертном заключении обязательно должно быть заключено, что объект не соответствует санитарно-гигиеническим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности или другим действующим нормам для жилых помещений. В документе должна быть формулировка: «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Получив такое экспертное заключение, покупателю будет достаточно просто доказать, что купленная им квартира имеет ненадлежащее качество.

Как правильно составить договор

Рассматривая дело, суд изучит договор купли-продажи объекта спора. Важно отметить, что покупатель прав, даже если в документе не указано качество жилья и его соответствие законодательным нормам.

Читайте также:  Уволят ли с работы сотрудника МЧС в данном случае?

Вам удастся добиться удовлетворения исковых требований, если все доводы, приведенные в суде, будут основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара.

Все нормы, предъявляемые к качеству стандартных товаров, распространяются и на квартиру.

Качество объекта недвижимости, передаваемого покупателю, должно соответствовать качеству, указанному в договоре.

Поэтому необходимо прописать в договоре состояние всех систем безопасности, коммуникаций, соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим нормам, а также другим требованиям, которые установлены для жилых помещений.

Как показывает практика, покупатели часто забывают указать это, а продавцу заботиться об этом ни к чему. Поэтому подойдите к делу ответственно и включите в договор соответствующие пункты.

Однако даже если договор уже подписан и не отражает состояние жилья, у покупателя есть шансы на признание сделки недействительной. Обязанность продавца передать объект в пригодном для проживания состоянии сохраняется и в этом случае. Продавец должен соблюдать требования к качеству товара вне зависимости от того, указаны ли они в договоре купли-продажи.

Также эксперты рекомендуют внести в договор пункт об ответственности продавца за скрытие недостатков жилья, о которых ему было известно. Суд примет во внимание этот довод.

Как определить качество квартиры

В действительности права покупателей были закреплены на законодательном уровне задолго до последнего решения Верховного Суда. Но прежде мало кому было известно, как применять «Положение о признании помещения жилым помещением». Добиваясь отмены сделки купли-продажи объекта недвижимости, покупатель может использовать следующие аргументы:

  • Несущие конструкции дома, где находится квартира, не должны быть разрушенными и иметь повреждения, которые привели к образованию трещин или деформации. Это небезопасно.
  • В квартире должна быть горячая и холодная вода, электричество, отопление, водоотведение, газ и вентиляция. Эти системы должны отвечать санитарно-эпидемиологической требованиям.
  • Вентиляционная система должна быть выполнена так, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.
  • Уровень вибрации и шума не должен превышать допустимый уровень.
  • Коэффициент естественной освещенности во всех помещениях квартиры должен быть не меньше 0,5%.
  • Квартира не может находиться в подвальном и цокольном этажах.
  • Должны быть соблюдены установленные в соответствующем регионе показатели предельно допустимых концентраций веществ в воздухе.

Мы привели только некоторые требования, которым должно соответствовать жилье.

Также на законодательном уровне определены условия о допустимом уровне шума, звука, напряженности переменного электрического поля, электромагнитного излучения и другие. Все эти нормативы детально описаны в технических законах.

При составлении искового заявления лучше указать точные названия нарушений. Для этого необходимо тщательно изучить документ и выбрать недостатки, которые имел конкретный объект.

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

  1. Расторжение договора по соглашению сторон
  2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

Причины расторжения договора

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.

 В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.

О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.

При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

  • Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
  • Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
  • Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы — прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних- жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ. 

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.

Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

  1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
  2. Подать исковое заявление и документы в суд
  3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
  4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

???? Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего. 

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца. 

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора 

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Читайте также:  Что будет за ложный донос и каковы последствия?

Как защитить себя

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.

Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.

И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Компенсация за добросовестность — как новый закон защищает покупателей недвижимости — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

С 1 января 2020 года в России вступил в силу закон, по которому «добросовестные приобретатели» — покупатели недвижимости, ставшие жертвой мошенников, — могут рассчитывать, что деньги за неудавшуюся сделку им вернёт государство. Разбираемся с экспертами рынка и юристом, как работает новый закон.

Страшный сон покупателя квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда риск в той или иной степени. Обычно всё проходит хорошо: покупатель проверяет документы, заключает сделку и счастливо живёт в новом доме. Но бывает и по-другому.

Агент по недвижимости Александра Внучкова: «Покупатель посмотрел объект, ему всё понравилось, и цена привлекательная — ниже рыночной на 15%. Он решил побыстрее оформить сделку, „пока квартира не ушла“. Женщина-продавец предложила сразу подписать договор и внести залог. К нам клиент обратился за юридическим сопровождением сделки, и оказалось, что паспорт продавца недействителен.

Дальше всё было как в кино — взятие с поличным, несколько поддельных паспортов в сумочке и фальшивые документы на квартиру. Мошенница собирала с людей авансы и, видимо, планировала сбежать, накопив внушительную сумму.  История закончилась судом — кстати, уже не первым для женщины — и наказанием в виде 5 лет лишения свободы».

Эксперт по недвижимости Алексей Пискорский: «Мы проводили сделку купли-продажи, продавец — единственный собственник, вдовец. При проверке документов стало ясно, что на момент приобретения квартиры жена была ещё жива. При таком раскладе после смерти одного супруга заводится наследственное дело, и доля умершего разделяется между его ближайшими родственниками.

Этого сделано не было, и ситуация всплыла уже на сделке. Нам повезло: семья оказалась дружной, и мы всё быстро разрешили — получили нотариальные подтверждения от всех родственников о том, что те отказываются от своих долей в квартире.

Но всё могло бы быть хуже: случается, что на проданную квартиру заявляют права на наследство родители или дети человека, которого нет в живых».

Генеральный директор АН «Твой ДОМ» Элина Мамонтова: «В наше агентство обратился человек, который хотел продать квартиру. Мы проверили сам объект, историю предыдущих сделок, собственника. Все документы были в порядке, и квартиру выставили на продажу. Покупатель нашёлся быстро.

За день до сделки ещё раз проверили выписку из ЕГРН — ранее мы уже запрашивали её, всё было в порядке — и увидели, что на покупателя наложены ограничения на действия с недвижимостью. Мы перенесли сделку и стали выяснять, в чём дело.

Оказалось, что последняя сделка купли-продажи проводилась между двумя родственниками, тётей и племянником. Четыре последние сделки тоже были между родственниками. Мы долго искали первоначального владельца и, когда наконец нашли, узнали, что по нему запущена процедура банкротства. Поэтому все последующие сделки могли быть признаны притворными, а наша сделка — недействительной.

В итоге получилось, что мы представляли интересы „недобросовестного продавца“, но в результате уберегли от ненадёжной сделки добросовестного покупателя».

Историй о таких «скелетах в шкафу» — множество.

В кошмарном сне добросовестного покупателя неожиданно появляются родственники, заявляющие своё право на наследство; обнаруживается, что квартира была приватизирована с нарушением правил; вскрывается, что хозяин недееспособен или вовсе не хозяин, а мошенник и т. д. В итоге — длительное судебное разбирательство и никаких гарантий, что средства вернутся к обманутому покупателю.

Проверить квартиру «от и до» фактически нереально. Именно поэтому государство решило защитить «добросовестных покупателей», которые действовали по закону, но стали жертвами какого-либо обмана.

Кто такой добросовестный приобретатель

Это покупатель, который не знал и не мог знать, что он приобрёл недвижимость у человека, не имеющего право её продавать. При этом сам по себе статус «добросовестности» покупателю не даёт каких-либо преимуществ при возникновении спорных ситуаций: законный владелец квартиры имеет право вернуть своё имущество, если докажет, что квартира была передана в собственность без его воли.

Разъясняет юрист в сфере недвижимости Валерия Советова (@valeria.sovetova в Instagram): «Предположим, добросовестный покупатель покупает квартиру у мошенников. Находится собственник, который обращается в суд, — и квартира возвращается законному владельцу. Покупатель остаётся и без недвижимости, и без денег.

На руках у него есть только решение суда о том, что мошенник должен вернуть ему сумму, которую он заплатил по сделке. Но мошеннику вернуть ему, естественно, нечего. Теперь, в соответствии с изменениями, введёнными федеральным законом от 02.08.

2019 № 299-ФЗ, добросовестный приобретатель имеет право получить компенсацию от государства».

Как добросовестному покупателю получить компенсацию от государства

Коротко — идти в суд, пытаться получить деньги с мошенника. Если это не получится, то опять же через суд добиваться оформления документа, который позволит попросить государство компенсировать потери. Подробнее схема выглядит так:

1. Доказать в суде, что вы добросовестный приобретатель.

Валерия Советова (@valeria.sovetova в Instagram): «Размер компенсации может быть равен сумме реального ущерба (стоимости квартиры, прописанной в ДКП) либо, по заявлению покупателя, кадастровой стоимости объекта недвижимости. Размер указывается в исковом заявлении». 

2. Получить решение суда и исполнительный лист — специальный документ, который выдаётся после вступления в силу решения суда. На основании этого документа запускается заключительная стадия гражданского процесса — исполнительное производство. 

3. Обратиться в службу судебных приставов, предъявить исполнительный лист (о взыскании денежных средств с мошенника) к исполнению. На этом этапе приставы будут искать возможность получить деньги с должника.

4. Если в течение полугода после предъявления исполнительного листа мошенник не выплачивает — сразу или по частям — полную сумму долга, покупателю нужно получить у судебного пристава подтверждение, что лист не был исполнен. Если должник отдал только часть денег, то обманутый покупатель всё равно может потребовать компенсацию за вычетом этой суммы.

5. Снова обратиться в суд: предъявить иск добросовестного приобретателя о выплате компенсации, предусмотренной гл. 10.1 Закона № 218-ФЗ, приложив к нему, в том числе, документы, полученные от судебного пристава.

6. Получить положительное решение суда.

7. Предъявить в орган федерального казначейства исполнительный лист.

8. Получить деньги.

Валерия Советова добавляет, что в теории механизм понятен и несложен, но закон недавно вступил в силу, и должно пройти какое-то время, прежде чем станет понятно, как именно он действует: не будет ли усложнён бюрократический процесс, как будут соблюдаться сроки рассмотрения дел и т. д.

Как себя обезопасить при покупке квартиры. Советы экспертов

Конечно, новый закон не отменяет проверок квартиры перед покупкой. Некоторые полагаются на проверку банка (если берут ипотеку). Но на деле банк только проверяет, что объект физически существует и есть в реестре, но не вникает в его историю. Поэтому, даже если вы утратите право собственности, банк не снимет с вас кредитное обременение.

Ниже рекомендации Алексея Пискорского, Александры Внучковой и Элины Мамонтовой — на что обращать внимание покупателям недвижимости и какие документы обязательно проверять перед подписанием договора купли-продажи.

1.      Не спешите радоваться низкой цене. Подозрительно, если хорошая квартира стоит на 10–15% ниже рынка. Конечно, иногда низкая цена действительно обусловлена необходимостью быстро продать недвижимость (например, продавцу срочно нужны деньги на лечение или наследники хотят быстрее получить свою долю). Но за этим может скрываться и мошенническая схема.

2.      Проверьте правоустанавливающие документы объекта недвижимости, т. е. убедитесь, на каком основании продавцы владеют недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи/цессии/приватизации/дарения/наследства и т. д. Особенно внимательно относитесь к недвижимости, последние сделки с которой происходили совсем недавно.

3.      Проверьте продавца в банке исполнительных производств ФССП — выясните, нет ли на этого человека открытого судебного дела. Если дело заведено, на имущество этого человека может быть наложен арест.

4.      Если квартира была приватизирована, проверьте, что процесс прошёл без нарушений и в ней не зарегистрированы люди, отказавшиеся от приватизации, — они смогут жить в квартире даже после её продажи. Закажите выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости и архивную выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные в квартире люди.

5.      Осторожнее со сделками, которые проходят по доверенности. Выясните, почему собственник не занимается продажей квартиры самостоятельно.

6.      Убедитесь в дееспособности продавца квартиры. Запросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансера. Здесь тонкий момент: даже если у человека есть психическое расстройство, он может быть дееспособным. Но лучше лишний раз подстраховаться.

7.      Проверьте подлинность всех документов, с которыми вы работаете. Как минимум — вы должны знать, как выглядит та или иная справка или выписка. Зачастую факт подделки документа виден невооруженным взглядом.

 8.      Если есть сомнения, после сделки оформите полис титульного страхования — в этом случае, если вы утратите право собственности на квартиру, страховая компания возместит вам потерю статуса.

Мария Виноградова. Иллюстратор: Алина Кугуш

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *