Если квартиросъемщик пропал, могу ли я выставить его вещи из моей квартиры?

Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату. Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель.

В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора.

Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для ­арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ).

Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ).

Разберем ­каждое из этих оснований подробно.

Арендатор прекратил платить за аренду

Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка.

Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор.

Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо ­многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.

Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду.

Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом.

По крайней мере, можно ­будет ­сэкономить на судебных расходах.

В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора.

При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он.

Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает.

С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора.

После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше.

Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Удерживаем имущество

В соответствии со ст. 359 ГК РФ при неисполнении должником в срок требования об оплате арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное (предпринимательское). Общегражданское – право удерживать неоплаченную вещь.

Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное (предпринимательское) право удержания более широкое.

Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды заключен еще и договор поставки, арендодатель вправе удержать товар, подлежащий передаче арендатору, до момента оплаты аренды.

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. То есть продажа всего оставшегося в офисе имущества в данном случае не может помочь арендатору вызволить ­принадлежащее ему имущество.

Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:

  1. имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
  2. у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
  3. имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.

Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю.

Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия.

Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными.

Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).

Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.

Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств. Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество должника, законом не определены.

Однако коммерсант-арендодатель должен понимать, что удержание — достаточно своеобразный и далекий от идеала способ получить от арендатора надлежащее исполнение обязательств. Прежде всего проблема в том, что удерживать имеет смысл только то, что представляет интерес для арендатора.

Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо по стоимости с размерами долга, но обладает низкой ликвидностью и не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа.

А следовательно, арендодатель рискует получить на руки имущество, требующее расходов на его содержание, и судебный процесс против арендатора с неясным в отношении ­итогового взыскания результатом.

Передаем на хранение третьим лицам

Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению.

В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет.

Такой позиции придерживаются и судьи (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Продаем

Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст.

360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество — достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке.

Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога.

Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной.

По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов.

Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться.

Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации ­имущества арендатора.

В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Для этого должен иметься экономический интерес должника в ­обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.

Читайте также:  Правомерно ли трудовой договор изменён в одностороннем порядке работодателем?

Брошенные вещи

Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя — не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества.

А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна.

Кроме того, «брошенность» подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один – имущество надо будет вернуть.

В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей.

На наш взгляд, снять часть вопросов можно, включив в договор ­соответствующее положение, как показано в Примере 1.

Пример 1

«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор ­своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».

Действия в чужом интересе

Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора.

Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции.

Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности.

При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к ­сохранению своего ­имущества.

Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие. Его можно сформулировать так, как показано в Примере 2.

Пример 2

«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, – Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.

Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества – дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.

Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. ­Оставшаяся часть передается арендатору.

Как лучше поступить?

У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?». Данный вопрос приходится слышать достаточно часто.

Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное.

В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в Примере 3.

Пример 3

«6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество.

Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе.

Арендодатель вправе, руководствуясь нормами ­действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного ­Арендатором».

В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в ­подобных ситуациях.

Выкинула вещи арендатора | Женский журнал онлайн — EVA.RU | Правовые вопросы и финансы

  • Жилец снимал у меня квартиру. Был должен некоторую сумму. Неделю назад пропал и не отвечал на звонки. Я думала сбежал, чтоб не платить. В квартире оставались некоторые вещи. Я все выкинула. Сегодня об'явился, написал, что резко попал в инфекционку с воспалением легких. Я написала, что вещи выкинула. На что он написал, что напишет на меня заявление в полицию. Что мне теперь грозит?
  • на фига вы вещи выбросили??? вы его другу дозвонились?
  • Дозвонилась. Он сказал, что собирался быстро и видимо это его вещи остались. Забирать не собирался.
  • У меня квартирант 2,5 мес не забирал свои вещи..от небольшой мебели,техники до трусов/носков..И что мне было делать? Сдать не могла с его вещами.. ждала..ждала..он пьяный брал тр, нес что-то несуразное. В итоге 2,5 мес подождала и вызвала участкового, открыла при нем комнату , объяснила ситуацию, участковый ушел, вещи все вынесли на помойку
  • А как он докажет, что вещи там были? Съехал- забрал вещи. На связь не выходил — не собирался возвращаться.
  • Так она сама ему написала ,что выбросила его вещи. Даже не сказала ,а написала !
  • а в инфекционке, как в тюрьме, у него забрали телефон? брешет ваш товарищ
  • Вполне возможно ,что подстроил. Чтобы денег срубить с арендодателя.
  • А зачем вы ему написали ,что выкинули его вещи ?
  • однозначносейчас многие начнут пользоваться ситуацией
  • она уже написаладругое дело, какие вещиможет там пара трусов и носки, пусть докажет обратное
  • Интересно на что она рассчитывала. Может быть я чего то не понимаю .А доказывать ? Не знаю ,думаю после такого письменного признания в неправомерном действии ,как раз автор будет заинтересована задобрить пострадавшего ,чтобы отделаться денежной выплатой . Ну а по закону я не знаю ,думаю он притащит чеки какие захочет и придется платить.
  • +1.Своей рукой себе приговор подписала). Особенно ничего доказывать не нужно будет следователю.
  • Может. Но УК РФ говорит нам о том — как потерпевший это для себя воспринял. Считает он это существенным для себя ущербом или нет)). Статья автору грозит. На адвоката потратит годовую аренду.
  • Причем даже себе «не должна» иначе думала бы головой.
  • А судя по ушлости «пострадавшего» он посчитает все как надо. Не зря он это затевал. Возможно ,вместе с напарником ,который успокоил арендодателя ,что это его вещи и они ему не нужны .Автор ,у вам хоть этот разговор со вторым арендатором ,где он по сути ,разрешает вам выбрасывать вещи записан ?
  • Дура вы, автор! хоть сфотографировали то, что там было?
  • Вот и заплатит за свою дурост. Судимость и деньгами.
  • да вряд ли он в суд подаст, он же сам за последний месяц не заплатил, стоимость его барахла наверняка цене аренды и равняется
  • Зачем ему в суд подавать?! Не нужно. Он в полицию напишет. В рамках уголовного дела суд взыщет ущерб.
  • да не будет ей ничего. Не пугайте вы автора. Правильно сделала. Я бы так же поступила. Усрется доказывать, что в квартире что то было, автор наоборот напишет встречку, что он украл шесть дорогих плазм.
  • если этих плазм не было в договоре, то ничего не докажет
  • Что вам автор сделала ,что вы продолжаете ее подстрекать на очередные проблемы .Если такое и делать ,то без оповещений .
  • Что вам автор сделала ,что вы продолжаете ее подстрекать искать очередные проблемы на ее голову ?Если такое и делать ,то без оповещений .
  • +1.Советует автору себя еще ону статью с пола поднять — 306 УК РФ.Вот у нас советчики)) — врагов не нужно с такими…..
  • А что, неужели только мне интересно, что там за вещи были?
  • в прошлом топе автор все перечислила, так что да, только вам
  • Из дорогих вещей там был планшет. Чудом не выкинула, думала сломанный бросил. По совету юриста я написала заявление участковому (через сайт), что у меня планшет, я его не присвоила, хочу отдать. Жилец требует передать в больницу через друзей. Я упираюсь, что теперь только лично в руки под расписку.
  • Автор, да забейте. Будь что будет. Я не представляю, как он будет доказывать наличие дорогих вещей, на такую сумму, что тянут на уголовку. У нас полиция вообще не шевелится, даже если носом ткнуть.
  • Да пусть пишет куда хочет, во=первых он обязан был сразу предупредить, Во-вторых вон так вот пропадать и не платить, уже вам дает полное право выкинуть его вещи. Ничего он не сделает. расслабьтесь.
  • вполне мог оказаться без телефона
  • Шевелится, к сожалению. Или к счастью))Сама попала в аналогичный переплёт. Тут тему заводила, спрашивала совета.Но у меня ситуация гораздо проще была, у меня не арендатор пропал, а потенциальные покупатели квартиры попросили занести вещи до оформления дкп, а сделка возьми да и сорвись. И пропали вместе с ключами. Писала, звонила — молчок. Пришлось приехать, сменить замки и вынести на помойку их вещи, из ценного там было два детских велосипеда. Квартиру продала другим. Через месяц объявились, просили вернуть, потом угрожать начали, что вскроют квартиру, напишут заявление в милицию. Тоже думала, фигня. У меня даже договора с ними никакого не было, разрешение занести вещи давала устно, никак не доказали бы. По идее это они вломились в чужую квартиру. Но тем не менее заявление у них приняли, дело завели, вызывали и опрашивали. Нервов помотали немало(( деньги опять же на адвоката потрачены. Я это все к тому, что один дурак может столько хлопот создать, как десять умных не сумеют.Автору сочувствую, посоветовать ничего не смогу наверное, только обратиться за консультацией к юристу в реале. В таких делах важны нюансы.
  • и чем вам адвокат помог? разве суд был?
  • Чем обычно помогают — консультировал, объяснял, помогал писать документы, ездил со мной к дознавателю. Все это довольно долго тянулось, месяца 4-5, потому что я в другом городе живу, не там где продавала квартиру.Суда не было. Может, вняли моим объяснениям, может лень вести дело из другого города, но через полгода от меня отстали наконец. Эти придурки-покупатели ещё какое/то время писали какую-то ересь типа угроз и оскорблений, потом и они исчезли с горизонта.То есть даже без всяких оснований по сути можно нервы человеку помотать и вынудить доказывать что он не верблюд, как выяснилось. А тут автор собственноручно такой козырь дала против себя((
  • Адвокат как раз и нужен ДО суда. И лучше с первых шагов в деле. Потому что все сказанное вначале потом не вырубишь топором, и именно на первых показаниях будет базироваться все обвинение. Поэтому очень важно не наговорить лишнего, что потом может обернуться против тебя.
  • Вы молодец!Приняли единственно верное решение — адвокат.О потраченных деньгах вам не стоит жалеть. Т.к. никто не знает, как все могло бы в итоге быть.Это вот здесь ..на Еве…масса ( на 99 % ) анонимных юристов…в последнее время ВДРУГ ПОЯВИЛИСЬ..врачи инфекционисты…очень много писателей — сказочников ..просто злых завистливых людей ( тетки..это несколько оправдывает..неудовлетворенность половая…алименты и пр ).Жизнь ставит все новые и новые преграды и испытания….но как говорят » Бог никогда не пошлет нам таких испытаний, которые бы человек не смог преодалеть «!
  • адвокат вас и накрутил, себе цену отбил. До суда в любом случае не дошло бы
  • Кто знает, дошло бы или нет. Рисковать как/то не хочется, знаете ли. Я долго игнорировала этих придурков, тоже думала, что это несерьёзно и я ничем не рискую. Но однако ошиблась(( слава богу без особых потерь вышла из этой ситуации.Вы поступайте как знаете, я никому ничего не советую и советов не прошу.
  • БЕЗ адвоката…можете говорить..все, что угодно! Признаваться в любых преступлениях.Эти объяснения ( показания ) НЕ БУДУТ доказательствами, ЕСЛИ в последствии Вы их не подтвердите в присутствии адвоката!Поэтому..НЕ нужно бояться наговорить на себя на начальном этапе.НО!!!!! Вы должны в объяснении поставить прочерк и ( или ) собственноручно написать, что адвоката НЕТ! Иначе…хитрые опера ( дознаватели — следаки ) впишут » своего » так наз. » бесплатного » адвоката..правильно говорить — адвоката по назначению). И вот тут…будет БЕДА!
  • пусть припишет, что выкинула зубную щётку и пасту, тапочки и мыло. Всё, больше ничего не было)
  • Надо же, не знала…Но это только подтверждает мою мысль Даже того, что фуга написала выше, все эти тонкости не узнать без адвоката)))
  • Кто на что учился, как говорится!Раньше опера, как правило, находили для себя выход из положения. Привозили ( например ) человека к себе и всячески одного ( без защитника ) склоняли его к признаию и написанию так наз. Явки с повинной. Она проходила, как доказательство и без адвоката. Затем приходил адвокат и разводил руками). Вы верно сказали….ЕСЛИ ты что-то наговорил на себя, то уже на 99% НЕЛЬЗЯ будет » переобуться «. Можешь менять показания..отказываться от них в суде….говорить, что на тебя надовили…плохой адвокат был ..да что угодно говори — суд возьмет за основу обвинительного приговора именно те показания, которые нужны обвинению. А все остальное он отметет на раз-два).Потом был Пленум ВС РФ, который ( по сути ) запретил это делать и приравнял явку БЕЗ защитника к объяснениям ( показаниям ) БЕЗ защитника…со всеми вытекающими,..что я вам выше написала! Прокуратура тоже поддержала позицию ВС РФ.
  • Главное, чтобы общая сумма стоимости имущества была менее 5 000 рублей!Иначе, это будет состав преступления ( ст. 167 УК РФ ), кот.ты сам себе ..своей рукой нарисовал с пустого места)).Закон определяет так наз. Значительный ущерб гражданину от 5 т.р.Кстати по краже ( ст. 158 УК РФ ) — тоже самое ..от 5 т.р.
  • Вы сами кто по профессии? Юрист или ясновидящая?
  • Уважаемый ( ая ), зачем вы засоряете форум?Ваши » умные и безусловно необходимые автору и другим советы » мы уже поняли. Спасибо).
  • Фуга, а вот как правильно было бы с точки зрения закона поступить и обезопасить себя в такой ситуации? Приходишь в квартиру, а там чужие вещи. Хозяин этих вещей не звонки и сообщения не откликается, адрес его тебе неизвестен. Хранить ты их не можешь, квартиру хочешь продать (или сдать, как вариант) и нужно освободить ее. Как быть в таком случае?
  • Так и надо было писать эту подробность сразу ,а не после его «пойду в полицию» .
  • Что вам ваш адвокат посоветовал говорить? Вы признали, что велики выкинули?
  • Нет, конечно))Или вы имеете в виду, что ему призналась? Ему — да, все рассказала как есть, конечно.Он ответил на все мои вопросы, объяснил, как работают оперативники и чего от них ждать (нсть опыт). Обрисовал перспективы дела и мои действия при различных вариантах. Развеял некоторые мои страхи, рассказал, какие козыри есть у меня.Короче говоря, мы определили стратегию и план действий.Все ответы, которые я давала (письменные), он проверял и давал советы, как и что правильнее сформулировать. Звонил пару раз сам туда как мой представитель, выяснял информацию.
  • и сколько вам это стоило?
  • Вам нужен адвокат? С какой целью интересуетесь?
Читайте также:  При каких условиях можно получить квартиру по военной ипотеке

Арендатор не заплатил и скрылся с ключами – что делать?

SergeyChayko/Depositphotos

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Сдача квартиры внаем — это специфический бизнес, в котором многое основано на доверии, доброжелательных отношениях между собственником и нанимателем и на ответственном отношении нанимателя к чужому имуществу.

Несмотря на это, все договоренности между сторонами должны быть обязательно зафиксированы в виде письменного договора и дополнительных соглашений к нему (особое внимание описи имущества), а ответственность за сохранность имущества должна подкрепляться обеспечительным платежом от нанимателя.

И чем дороже квартира, тем больше должен быть этот обеспечительный платеж.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Как расторгнуть договор найма, если квартиру снимает семья с ребенком?

Существующая практика оплаты за первый и последний месяцы, на мой взгляд, не защищает интересы наймодателя.

Внаем сдается дорогостоящее имущество, а ответственность нанимателя ограничена несколькими десятками тысяч рублей оплаты за последний месяц. В 99% случаев все складывается хорошо, но есть исключения.

Кроме того, чтобы смело отстаивать свои права, желательно сдавать жилье в аренду легально (то есть платить налоги на доход).

В описанной ситуации Вы столкнулись с мошенническими действиями, сознательными или вынужденными — это покажут результаты разбирательства в Вашем случае.

Ваши первоначальные действия — обратиться к адвокату, который специализируется на подобных делах, и проанализировать имеющиеся у Вас документы: договор, переписка и записи разговоров с бывшим нанимателем. Кстати, первое желание большинства граждан в подобных ситуациях — обратиться в полицию.

Это не совсем верный шаг. Нужно четко понимать, с каким заявлением обращаться и каких действий требовать от правоохранительных органов. Это как раз знает адвокат.

Читайте также:  Права сирот на получение квартиры от государства

Отвечает руководитель компании «Решим вопрос» Алексей Виноградов:

Бывало такое, что люди скрывались иногда вместе с вещами. В зависимости от ущерба нужно действовать по-разному: где-то проще пренебречь, где-то можно и взыскать.

Начать стоит со звонков с других номеров: объяснить, что человек попадет в розыск, так как сумма ущерба значительная. Иногда можно скинуть фото заявления в полицию, чаще всего помогает.

Главное, предложить какую-то скидку, чтобы человек чувствовал себя победителем, и ему проще было бы отдать, чем не отдать.

Еще хорошо идет поиск через соцсети (чаще всего они есть). Иногда сбежавшим звонит «риелтор» и предлагает вкусные варианты «аренды».

Практика показала, что интересно заниматься взысканием при сумме ущерба свыше 20 тысяч рублей. Ниже балансируем на грани. Еще при заключении договора на аренду квартиры полезно фотографировать второй документ (при наличии) — права, так как много фальшивых паспортов «для снятия хаты».

Если же договора не было, то тогда предстоит только искать информацию о человеке, но комплекс подобных мероприятий обходится примерно от 100 тысяч рублей — овчинка не всегда стоит выделки.

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

Съехал со съемной квартиры, но хозяин продолжает требовать оплату. Кто прав?

Отвечает юрист Татьяна Скворцова (Челябинск):

  • Если квартирант-должник тайно сбегает, прихватив ключи и имущество хозяев, собственник квартиры может:
  • а) обратиться в полицию с заявлением о краже;
  • б) обратиться в суд с иском о взыскании задолженности за проживание, а также о возврате похищенных вещей или возмещении их стоимости.
  • Успех этих действий зависит от того, какие документы имеются на руках у собственника квартиры.
  • Рассмотрим два варианта.

Вариант № 1. Документов нет. Договор с квартирантом не заключался, квартира передавалась без акта. Хорошо, если арендодатель хотя бы сфотографировал паспорт арендатора.

В этом случае в гражданский суд за взысканием долга обращаться практически бесполезно, ведь суды выносят решения на основании документов. Одних свидетельских показаний и пояснений истца для взыскания денег мало.

Поэтому в распоряжении потерпевшего только один способ защиты — обратиться в полицию с заявлением о краже.

Скажу сразу, что полиция не любит принимать такие заявления. Несчастного хозяина квартиры будут убеждать, что ущерб, нанесенный ему исчезновением имущества, является малозначительным. Тогда уголовное дело можно не возбуждать и беглого квартиранта не искать.

Задача собственника в этом случае — все-таки настоять и на принятии заявления, и на значительности ущерба. Тогда существует вероятность, что квартирант все-таки вернет вещи сам, опасаясь уголовного преследования.

Он ведь, наверное, не вор-рецидивист, а просто непорядочный гражданин, которого «бес попутал». Кроме того, давая объяснения полиции, он, скорее всего, подтвердит, что жил в квартире какое-то время.

И тогда в материалах полицейской проверки могут появиться документы, на основании которых уже в гражданском суде можно будет взыскать задолженность за проживание. Процесс, как видите, непростой. Успех не гарантирован.

Если же квартирант, съезжая, ничего с собой не прихватил, то преступления нет, и полиция его поисками заниматься не будет. Оставить долг по квартплате — это не преступление.

Вариант № 2. У арендодателя есть копия паспорта квартиранта, заключен договор найма жилья, а квартира вместе с имуществом передавалась по акту приема-передачи. В этом случае взыскание задолженности за проживание становится рутинной задачей.

Хозяину довольно легко доказать, что должник в квартире действительно жил в определенный период, что проживал он возмездно и плата за наем составляла определенную сумму.

Кроме того, в договоре есть данные о «прописке» квартиранта (чтобы было понятно, куда предъявлять требование и по какому адресу уведомлять ответчика о судебном разбирательстве).

Арендодатель не обязан в суде доказывать, что арендатор не платил. Достаточно лишь заявить об отсутствии платежей по заключенному договору.

После этого именно на квартиранта ляжет обязанность доказывать, что он вносил плату (предъявить расписки или выписки по своей банковской карте, если деньги переводились с карточки).

Если у него не окажется подобных документов или он просто не явится на заседание, то суд с высокой вероятностью удовлетворит иск арендодателя о взыскании задолженности за проживание.

Для того чтобы предъявить в суд иск о взыскании стоимости исчезнувших вещей, необходимо:

  • иметь акт о вселении в квартиру, из которого видно, что при заселении вещи были;
  • зайдя в квартиру после исчезновения квартирантов, составить акт с участием соседей, в котором указать, что вещей нет;
  • перед составлением акта с участием соседей уведомить квартиранта об осмотре квартиры любым доступным способом (с помощью смс или электронной почты);
  • все-таки обратиться в полицию с заявлением о краже — без заявления в полицию гражданский суд может посчитать недоказанным, что вещи взял (или испортил и выбросил) именно арендатор.

Таким образом, для того чтобы в конфликте с квартирантом чувствовать себя уверенно, нужно, сдавая квартиру, заключать правильный договор. Распространенное мнение о том, что без договора собственнику безопаснее, неверно.

Договор найма квартиры

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

С точки зрения буквального содержания норм закона это сложная ситуация.

Дело в том, что закон позволяет наймодателю требовать расторжения договора найма при невнесении платы за наем более двух раз, но в судебном порядке.

Поэтому очень важно при заключении договора тщательно продумывать и прописывать внесудебный порядок расторжения договора найма на случай недобросовестности одной из сторон.

Если в Вашем договоре такая возможность не была предусмотрена, любые попытки входа в квартиру без ведома или присутствия нанимателя могут обернуться новыми проблемами (обвинения в краже имущества нанимателя и т. п.). Кроме того, может оказаться, что наниматель все это время находится в больнице или в служебной командировке, а вовсе не съехал тайно от Вас.

В любом случае нужно сохранить все доказательства Ваших действий по розыску нанимателя и его стимулированию к исполнению договора найма (например, сохранить отправленные нанимателю сообщения смс и через мессенджеры).

Не лишним будет съездить по адресу квартиры и зафиксировать, что на звонки в дверь никто не открывает, свет в темное время суток в окнах не горит.

Можно обратиться в полицию, чтобы зафиксировать Ваше беспокойство длительным отсутствием нанимателя и подозрения в хищении им Вашего имущества.

Если после всех неудачных попыток установить связь с нанимателем Вы решитесь все же войти в квартиру, делать это необходимо в присутствии не менее двух свидетелей (это могут быть соседи, старшая по подъезду, консьерж или др.), также желательно присутствие участкового (можно вызвать наряд полиции).

Вход в квартиру должен сопровождаться обязательным составлением акта осмотра помещения, в котором необходимо будет указать все недостатки (при наличии), перечислить имущество нанимателя (если оно обнаружено).

После подписания акта нужно сменить личинки замка, отправить нанимателю уведомление о расторжении договора найма вследствие нарушения им обязательств, а также обеспечить сохранность его имущества, оставленного в Вашей квартире.

Для взыскания просроченной платы по договору найма следует обращаться в суд.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Во-первых, Вам следует зафиксировать тот факт, что жилец съехал и забрал чужое. Это желательно сделать с привлечением третьих лиц, например участкового и старшего по дому.

Во-вторых, если стоимость похищенных вещей, на Ваш взгляд, значительна, нужно обратиться с заявлением в полицию.

В-третьих, нужно прекратить договор найма. Если его условия позволяют сделать это в одностороннем порядке, сделайте. Если нет, то понадобится обращение в суд.

  1. Затем готовьте заявление в суд с требованием уплаты задолженности по договору найма.
  2. Может ли хозяйка повысить плату до окончания договора найма?
  3. Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА № 26 КО Иван Емельянов (advokats.su):

Отношения между Вами и нанимателем жилого помещения должны регулироваться условиями, указанными в заключенном договоре найма.

Так, невнесение, несвоевременное внесение нанимателем платы за наем жилого помещения позволяет Вам начислять неустойку за неисполнение (либо несвоевременное исполнение) нанимателем своих обязательств по договору.

В случае отказа оплаты неустойки в добровольном порядке Вы можете заявить такие требования в суде.

  • Но в любом случае гражданское законодательство (статья 687 ГК РФ) указывает, что невнесение нанимателем платы за наем жилого помещения в течение шести месяцев порождает у Вас право на обращение в суд с требованием о расторжении договора найма жилого помещения и выселении арендатора.
  • Если действия нанимателя в отношении имущества, находящегося в квартире, содержат признаки хищения, Вам необходимо обратиться в полицию с соответствующим заявлением о его привлечении к уголовной ответственности.
  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Арендаторы квартиры завели котят – какие права у собственника?
  • Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?
  • Может ли нерезидент сдавать российскую квартиру в аренду?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *