Что делать, если собственники помещения отказываются выкупать з/у пропорционально долям?

Содержание:

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке Принудительный выкуп доли и досудебный порядок Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст.

244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

  • Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.
  • В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.
  • В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.
  • Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Юрист по жилищным вопросам в СПб. Тел.+7 (812) 989-47-47 Консультация по телефону

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Что делать, если собственники помещения отказываются выкупать з/у пропорционально долям?

  1. Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.
  2. Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.
  3. Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.
  4. Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:
  • Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
  • Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
  • Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.

2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ

Отчуждение доли: добровольное, по суду, продажа части. Как защитить себя от отчуждения?

Долевая собственность имеет массу юридических особенностей и тонкостей. Расскажем в статье, как могут лишить доли собственника квартиры и как защититься от риска отчуждения доли.

Что делать, если собственники помещения отказываются выкупать з/у пропорционально долям?

○ Что такое долевая собственность?

При долевой собственности имущество принадлежит нескольким лицам (сособственникам) и для каждого из них определяется конкретная доля в общем праве собственности на это имущество.

Пункт 2 ст. 244 ГК РФ:
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Доля каждого сособственника представляет собой часть субъективного права на имущество, выраженную в арифметическом значении. Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками. Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей.

Вернуться

○ Что такое отчуждение доли?

Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.

Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.

Пункт 1 ст.

250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.

Вернуться

○ Как можно лишить собственника доли в квартире?

Участники долевой собственности не могут изымать доли друг у друга. Любые методы морального или физического воздействия для выживания совладельца являются незаконными.

Лишение права собственности допускается только в исключительных случаях. Есть три способа лишения собственника доли в квартире:

  1. По его добровольному согласию.
  2. По решению суда.
  3. В рамках принудительного выкупа.

Рассмотрим каждый способ подробнее.

✔ Добровольное согласие

Это мирный путь решения вопроса. Сособственники встречаются за «столом переговоров» и пытаются прийти к компромиссу.

К примеру, совладельцы могут предложить неугодному собственнику выкупить его долю. При добровольном соглашении принятое решение устраивает всех.

✔ Судебное решение

Предпосылкой изъятия доли по решению суда всегда являются противозаконные действия собственника. Послужить началу судопроизводства могут следующие обстоятельства:

  • Собственник не исполняет обязательства по содержанию недвижимого имущества;
  • Собственник не выполняет ипотечных обязательств.
  • Владелец нарушил права или законных интересы других лиц (к примеру, соседей или сособственников).
  • Совершение правонарушений, повлекших за собой конфискацию имущества в качестве наказания.

Принудительное изъятие возможно только по решению суда. Это гарантировано законодательством.

Пункт 3 ст. 35 Конституции РФ:
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если собственник не соглашается на отчуждение добровольно, а для вынесения соответствующего решения суда нет оснований, остается один выход – принудительный выкуп малозначительной доли.

✔ Принудительный выкуп

Для осуществления принудительного выкупа необходимо одновременное выполнение трех условий:

  1. Доля в общем праве собственности малозначительна.
  2. Доля не может быть выделена в натуре.
  3. Собственник доли не имеет существенного интереса в использовании имущества.

При этом не имеет значения согласен ли собственник с отчуждением или нет. Если суд решит, что все три условия выполняются, доля будет отчуждена, а владелец получит материальную компенсацию.

Интересно, что понятие «малозначительная доля» никак не конкретизируется законодательно. Насколько значительна имеющаяся доля в общем праве собственности судья решает в каждом случае самостоятельно.

Вернуться

○ Как избежать отчуждения?

Когда собственник категорически против отчуждения, а совладельцы подают на него в суд, необходимо попытаться убедить органы в отсутствии причин для принудительного выкупа.

✔ Добиться судебного решения в свою пользу

Суды принимают во внимание совокупность всех трех факторов – малая часть доли, невозможность выделения в натуре, неиспользование имущества. Если хотя бы один из пунктов не соответствует действительности, принудить продать долю собственника не смогут.

Чтобы гарантировано добиться решения суда в свою пользу можно прибегнуть к услугам профессиональных адвокатов. Хотя в некоторых случаях это ни к чему, так как тщетность затеи истцов очевидна.

✔ Чем апеллировать на суде?

Суд будет учитывать, есть ли в квартире комната, соответствующая метражу равному доле собственника. Если такое помещение есть, добиться принудительного выкупа истцам практически нереально.

Второй момент – основание приобретения прав собственности на долю. Если основанием послужила купля-продажа, проведенная с соблюдением всех требований законодательства, то долю вряд ли признают малозначительной.

Третий нюанс – наличие потребности в использовании квартиры. Если у собственника нет иного жилья, кроме доли в квартире, суд не удовлетворит требований истцов.

Собственник утрачивает право собственности на долю только после перечисления в его пользу компенсации и перерегистрации имущественных прав в Росреестре.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Имею долю в квартире, другие дольщики пытаются забрать мою долю, смогут ли они ее изъять без моего согласия?

Согласно ст. 35 Конституции РФ, никто не может изъять имущество без соответствующего решения суда. В этом случае у других дольщиков есть единственный шанс – принудительный выкуп. Если суд признает, что ваша доля в праве общей собственности малозначительна, имущество могут изъять. В такой ситуации вы получите компенсацию, эквивалентную стоимости доли.

Читайте также:  Регистрация по месту жительства в жилье

✔ Имею 1/5 долю в квартире, другой дольщик хочет ее купить, но предлагает совсем небольшие деньги. Можно ли его обязать выкупить по рыночной стоимости?

Обязать кого-то купить имущество не удастся, но вот продать долю по рыночной стоимости можно.

Для этого необходимо воспользоваться процедурой продажи своей доли с учетом преимущественного права покупки. Направьте сособственникам уведомление о планируемой продаже доли с указанием цены по рынку.

Если по истечении месяца они не изъявят свое желание купить долю, вы сможете продать ее третьему лицу.

Вернуться

Специалист по недвижимости Инна Белякова расскажет, как можно законно лишить собственника доли в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Для того чтобы продать квартиру если один из собственников против, следует руководствоваться определенными моментами российского законодательства. В любом случае наличие отказа от продажи хотя бы одного владельца может привести к затруднению сделки.

Действия для продажи при долевой собственностиЧто делать, если собственники помещения отказываются выкупать з/у пропорционально долям?

Если на квартиру устанавливается долевое владение, то каждый хозяин имеет не только свою часть площади, но и может пользоваться общим принципом отчуждения. Правом распоряжаться имуществом пользуется каждый владелец доли.

Порядок действий подразумевает следующие моменты:

  1. Вначале нужно найти покупателя на продаваемую часть жилья.
  2. Обсуждаются основные условия, которые отображают в договоре купли-продажи.
  3. С помощью нотариуса продавцу и покупателю нужно согласовать примерный план будущего договора продажи, где уточняется сумма за объект и форма расчета.

  4. Поставить в известность другого владельца доли и предложить ему право выкупа продаваемой части. Условия, которые указаны в основном договоре купли-продажи, должны быть идентичны с высылаемым уведомлением.

  5. После того как письмо с уведомлением было отправлено на адрес проживания другого хозяина части, нужно выждать один месяц.
  6. В случае если другой владелец выступает за отказ от сделки, то с помощью нотариуса удостоверяется проект предполагаемого договора продажи.

  7. После юридического заверения нотариусом документа, можно переходить к этапу регистрации сделки через государственный орган Росреестра или МФЦ, где сотрудником отделения будет зафиксирован переход права владения.

  8. Покупатель части получит на руки выписку из ЕГРП, где будет вписан он, как собственник.

В этот момент другой хозяин может предъявить личный отказ от продажи на любой стадии прохождения оформления сделки.

На срок может быть оказано влияние другого владельца в период получения им письменного уведомления. Если хозяин, получив письмо, сразу начнет оформлять личный отказ от продаваемой доли, то продавцу не нужно будет выжидать месячный срок и может приступать к следующей подготовительной стадии, то есть нотариальное удостоверение договора.

ВНИМАНИЕ !!! Но в случае если другой хозяин выступил против проведения такой сделки и никак не выходит на контакт, то придется ждать окончания 30 дней, которые предусматривает действующее гражданско-правовое законодательство.

В дальнейшем выраженный отказ от сделки вторым собственником не повлечет за собой юридическое значение. При регистрации продажи в государственном органе присутствие другого владельца доли не требуется.

Даже если владелец другой части отправит официальное письмо с отказом в регистрационный отдел, никаких действий это не возымеет.

Если другой владелец с личным отказом от сделки решится обратиться в судебную инстанцию, то там его иск не удовлетворят.

Единственный вариант постараться не допустить совершение продажи – это выкупить продаваемую долю за денежные средства.

В таком случае продавец ничего не сможет потерять, так как продажа пройдет на аналогичных основаниях в соответствии с условиями составленного договора купли-продажи.

Другие способы продать долю

Помимо стандартных способов продажи персональной доли, которые регламентируются законом, существует ряд иных возможностей постараться обойти моменты с преимущественным правом другого владельца.

К ним относятся:

  1. Вместо составления договора по продаже имущественной части оформить договор дарения. В этом случае соглашение другого хозяина не требуется, так как сделка будет проходить на безвозмездной основе.
  2. Заключение договора займа, передать покупателю собственную часть жилья в качестве просрочки суммы.

  3. В основном договоре можно указать сумму на долю сильно завышенную, что повлечет отказ от такой покупки другими владельцами.

Общая стоимость всего жилья при продаже может быть значительно выше, чем сбыт по отдельным долям владельцами.

Но насильно заставить продать квартиру всех владельцев нельзя, каждый имеет право отказаться от предстоящей сделки и не продавать свою выделенную часть.

Но юридическая практика предусматривает ситуацию, когда площадь имущественной доли хозяина небольшая. В этом случае другие владельцы могут обратиться в суд с требованием принудительной продажи этой части с последующей выплатой денежных средств хозяину небольшой доли.

Что будет если постараться продать долю без согласия других владельцев

Этап с оформлением уведомления на предоставление преимущественного права выкупа продаваемой доли является обязательным условием совершения итоговой сделки. Если продавец решил обойти такой момент и оформил договор купли-продажи, то это приведет к полному аннулированию сделки. Такой документ будет считаться недействительным.

ВАЖНО !!! Владельцы других долей могут смело обратиться в судебную инстанцию с иском о нарушении прав. Такая возможность предусмотрена статьей № 253 ГК РФ.

В результате решения суда, весь процесс по регистрации сделки вернется на начальную стадию, право владения долей останется за продавцом. Также придется вернуть залог обратно покупателю и выплатить в полном размере сумму неустойки, которая определяется судом.

В том случае если продавец своей части имущества не прошел процедуру предоставления прав выкупа другими хозяевами, то владельцы в своем иске могут потребовать от суда перехода права быть покупателями в свою сторону. Данное правило предусмотрено статьей № 250 ГК РФ.

На обращение в суд с таким требованием законодательство предусматривает срок 3 месяца с того момента, когда владельцы обнаружили факт нарушения.

Также суд разбирает вопросы, связанные с неверно указанной стоимостью доли в уведомлении. Например, в оповещении других владельцев указано завышенная стоимость, а в договоре меньшая. Это также является нарушением преимущественного права стать покупателем другого владельца.

Если требуется продажа совместной собственности

Если на квартиру установлено совместное владение, например, супругов, которые находятся в официальном браке, то высылать письменное уведомление не нужно. Для продажи всей квартиры нужно согласие мужа и жены, а также наличие их подписей на договоре продажи объекта.

Но если супруги находятся в разводе, и жена требует получить денежные средства за свою половину, то следует знать некоторые особенности. Пока жилье находится в совместном владении продать его нельзя без получения одобрения на сделку от жены. В таком случае раздел происходит через суд или делится на доли, которые затем можно продать.

Через суд буду рассматриваться следующие пути решения проблемы:

  1. Раздел будет происходить равными долями, как супругу, так и супруге. Это стандартный выход из положения.
  2. Размер долей будет отличаться. Такой вариант рассматривают при наличии несовершеннолетних детей либо ненадлежащее отношение к общему бюджету семьи одного из супругов.

  3. Квартира может быть передана в собственность одному из супругов, но только при условии разовой выплаты за другую часть жилья.

В итоге, полученный от другого владельца отказ от совершения сделки не повлечет за собой запрет на продажу.

Это решение может только передвинуть срок на некоторое время, но не запретит реализацию части.

Продать квартиру, если второй собственник против, не составит большого труда, но только при условии, что соблюдены все нюансы, качающиеся сделок с долевым участием или общей собственностью. Процесс сделки купли-продажи, может быть довольно долгим, если второй собственник против ее проведения.

Жилплощадь, разделенная на доли и ее реализации

Если, квартира находится во владении, разделенным на доли, то каждому из владельцев причитается ее определенная часть. Также, каждый из них обладает разными правами, установление которых не имеет никакого отношения к тому, какова у каждого площадь доли.

Для того, чтобы произвести отчуждение недвижимости у другого владельца квартиры, необходимо прибегнуть к следующим действиям:

  1. Отыскать на покупку части квартиры потенциального клиента.
  2. Обсудить все важные моменты договора о продаже.
  3. Составить проект соглашения, где должны быть указаны цена правила расчета относительно каждой из сторон.

  4. Поставить в известность второго владельца о том, что предполагается заключение сделки и дать ему возможность произвести выкуп доли на тех условиях, которые указаны в проекте соглашения.
  5. Выждать один месяц в течении, которого второй владелец будет изучать уведомление проекта соглашения.

  6. В случае отказа другого собственника продавать свою долю, посетить нотариуса и подтвердить проведение сделки.
  7. После заверения у нотариуса отправиться в Росреестр или МФЦ, где необходимо произвести регистрацию сделки и отметить, что право собственности переходит к другому владельцу.

  8. Получить на руки выписку из ЕГРН, после которой все права на долю в квартире уже переходят к новому хозяину.

Предъявление уведомления о планируемой сделки, которое предоставляется второму собственнику, может значительно повлиять на срок ее проведения.

В том случае, если второй хозяин квартиры, не стремиться использовать свое законное право преимущественного выкупа другой доли, он может дать расписку о том, что отказывается от него. Если, такое происходит, то продавец имеет свое полное право не дожидаться, пока пройдет положенный месяц и сразу перейти к следующему шагу, необходимому для сделки купли- продажи — заверению документов у нотариального лица.

Но, что же предпринять, если в тот момент, когда второму собственнику было вручено уведомление о продажи доли, он не сказал ничего о своем праве выкупа и просто запретил продавать ту долю квартиры, которая ему не принадлежит? Да, ничего.

Просто оставить его запрет без внимания и дожидаться того времени, когда положенный месяц, который выделен законом на рассмотрение уведомления, подойдет к концу. Если, при совершении последующих этапов сделки, второй собственник также выражает свой запрет, то опять же, стоит оставить его без внимания, так как, никакие его слова уже не имеют значения.

Ведь в тот момент, когда продавец отправиться к нотариусу, а после в учреждение Росреестра, второй собственник не должен там быть.

ВНИМАНИЕ !!! Даже, если он будет отправлять свое возражение, по поводу продажи чужой доли, в соответствующие органы, это никак не повлияет на весь процесс и, тем более, не приведет к возникновению проблем.

Но, возникает вопрос: «А если второй собственник ну уж очень настойчивый человек и все продолжает нагнетать процесс сделки своими возражениями и собирается отправиться в суд, что произойдет тогда?» Да ничего.

Даже, если будет судебное разбирательство, второй собственник получит отказ на свой иск, так как, он не обладает никакими правами распоряжаться чужой собственностью, в настоящем случае, долей, которая принадлежит второму хозяину квартиры.

Единственное, что может предпринять второй владелец в таком деле, это сорвать сделку и выкупить долю, так как такое право ему предоставляется в первую очередь. Но ведь и это ничего не изменит. Продавец ничего не потеряет после такого поступка, ведь второй собственник просто купит у него вторую долю.

Читайте также:  Имеет ли право директор общежития гостиницы выселить человека из комнаты?

Совместная собственность и продажа

Если, к примеру, супруги имеют совместную собственность, и один из них хочет продать ее, ему потребуется получить согласие от своего мужа/жены.

При этом, никакого уведомления составлять нет необходимости, все что нужно для проведения сделки — это подпись обоих супругов в договоре купли-продажи. Такой вариант самый простой.

Но вот что делать, если супруги находятся в разводе, и кто-то из них хочет получить денежные средства, за причитающуюся ему квартиру? Ведь распоряжаться недвижимостью по своему желанию в таком случае нельзя, необходимо получить именно согласие второго владельца.

Есть два решения такой проблемы:

  1. Переоформить имущество на долевое владение.
  2. Произвести раздел имущества при помощи суда.

А как продать квартиру с помощью суда, в том случае, если один из ее хозяев против? Такое вполне возможно, если, к примеру, кто-либо из супругов не дал свое согласие на добровольный раздел долей.

Когда суд рассматривает подобные дела, он учитывает не сам факт будущей продажи, а именно раздел долей квартиры между заявителем и ответчиком.

Существует все несколько решений, которые может вынести суд в ходе раздела долей при совместном владении:

  1. Каждому из лиц, выделяется две равные доли. Такое распределение происходит, как правило, при разводе супругов.
  2. Кому-либо выделяется большая доля квартиры. Такое происходит в том случае, если, к примеру, учитываются интересы детей или же истец, или ответчик недобросовестно пользовались семейным бюджетом.

  3. Квартира предоставляется во владение кому-то одному, но при условии, что этот человек выплатит компенсацию другому лицу за его часть квартиры.

Если, суд назначил выплату компенсации, ее сумма будет рассчитываться из рыночной цены квартиры.

Как правило, для установления сумм компенсации приглашается оценщик, который после предоставляет отчет о том, какова на рынке цена квартиры.

Если ж, суд постановил, что квартира будет разделена на доли, то каждый из дольщиков, должны посетить органы Росреестра и произвести регистрацию долевой собственности.

Как только будет получена выписка из ЕГРН, продажа квартиры будет осуществляться по тем условиям, которые учитываются при долевом владении.

Конечно же, в таком случае, необходимо будет предоставить второму владельцу соответствующее уведомление.

Незаконная продажа недвижимости при отсутствии согласия другого дольщика

Прежде, чем заключить договор о продаже квартиры или ее доли, необходимо обязательно получить согласие всех ее собственников. Если такое условие не воплотить в жизнь, то договор аннулируется и все действия, связанные с ним, признаются незаконными.

ВНИМАНИЕ !!! Собственники, права которых были нарушены в результате действий недобросовестного второго собственника, имеют полное право обратиться в суд.  Аргументировать подачу иска они могут статью Семейного Кодекса, а именно его статьей 35, пунктом 3(в случае, если незаконная продажа осуществлялась одни из супругов).

А в том случае, если владелец хочет продать квартиру, и при этом определенная ее доля принадлежит второму владельцу, и он не предоставляет ему право на преимущественный выкуп другой части квартиры, то второй владелец может воспользоваться статьей 250 пунктом 3 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Данная статья, дает возможность переоформить обязанности или права покупателя, непосредственно на второго собственника, права которого были нарушены.

Заключение

Делая вывод, можно сказать, что осуществить продажу квартиру, которая находится во владении по долям, в отсутствии согласия второго собственника вполне реально и, как правило, данный процесс не составляет труда.

Но, даже если жилплощадь находится в совместном владении, и второй владелец не согласен на проведение сделки и имеет возражения, продать часть помещения все равно возможно, просто это займет намного больше времени.

Как продать квартиру, если один собственник против?

yacobchuk1/Depositphotos

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

  • Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).
  • Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?
  • Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?
Читайте также:  Какова ответственность за указание неверных данных в исковом заявлении?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Возмещение ущерба при долевой собственности

Подборка наиболее важных документов по запросу Возмещение ущерба при долевой собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Возмещение ущерба при долевой собственности

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 85 «Обязанности и права эксперта» ГПК РФ(О.М. Кабанов)Одному из собственников общей долевой собственности нежилого подземного помещения отказано во взыскании в солидарном порядке с водоснабжающей организации и управляющей компании возмещения ущерба, причиненного заливом, так как согласно заключению экспертов установить в категоричной форме причину, место излития и механизм залива не представляется возможным. При этом указано, что согласно ст. 85 ГПК РФ, ст. 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» эксперт самостоятельно определяет методику проведения исследования, а также объем представленных в его распоряжение документов и доказательств, которые необходимо исследовать для дачи ответов на поставленные судом вопросы.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 207 «Решение суда в пользу нескольких истцов или против нескольких ответчиков» ГПК РФ»При этом, определяя размер ущерба, мировой судья, руководствуясь положениями ст. 207 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. ст. 210, 249, 322, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того обстоятельства, что Д. и третье лицо М. членами одной семьи не являются, равно как и лицами, совместно причинившими вред, и, как долевые собственники имеют права и обязанности по использованию и содержанию принадлежащего им жилого помещения пропорционально доли в праве общей долевой собственности, солидарность их обязанностей договором не предусмотрена и законом не установлена, в связи с чем солидарная обязанность по возмещению истцу ущерба, причиненного заливом квартиры у них не возникает и они должны самостоятельно нести ответственность за вред, причиненный истцу вследствие ненадлежащего содержания имущества.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Возмещение ущерба при долевой собственности

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Интервью: Что мешает «вменить» страхование жилья от ЧС?(«Современные страховые технологии», 2021, N 2)В случае утраты жилого помещения, застрахованного в рамках программы, его собственнику, независимо от наличия в собственности иных жилых помещений или их долей, гарантируется возмещение ущерба в денежной форме. Возмещение рассчитывается исходя из показателя средней рыночной стоимости квадратного метра общей площади недвижимости, определенного Минстроем России по региону, и общей площади утраченного жилья, либо предоставляется жилое помещение, равноценное утраченному.

Нормативные акты: Возмещение ущерба при долевой собственности

Постановление Правительства РФ от 21.08.2019 N 1082″Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»6. Определенный в соответствии с настоящей методикой размер ущерба подлежит возмещению страхователю в полном объеме независимо от размера доли страхователя в праве общей собственности на жилое помещение, заключившего договор страхования жилого помещения, и размеров долей иных собственников в праве общей собственности на такое жилое помещение, не заключивших в отношении него договоров страхования.

Способы обойти преимущественное право покупки доли — Раздел имущества

Мы уже рассказывали о том, что у собственника доли есть преимущественное право покупки доли другого собственника. Это означает, что если вы хотите продать принадлежащую вам долю в праве собственности на квартиру, её нужно сначала предложить другим сособственникам. Если они откажутся или не ответят в течение 30 дней, долю можно продавать третьим лицам. Если вы пренебрежёте правилом о преимущественном праве, сделка с третьим лицом может быть оспорена. Другой собственник может требовать признать сделку недействительной и передать ему права на долю. Поэтому правило о преимущественном праве покупки часто пытаются обойти. Для этого есть несколько способов.

Дарение доли в праве собственности

Нередко, чтобы обойти правило о преимущественном праве покупки, продавцы долей оформляют договор дарения. При этом в действительности получают за свою долю деньги. Для дарения доли в праве собственности закон препятствий не предусматривает. То есть долю можно подарить и без согласия других собственников.

Но если при этом фактически платятся деньги, такая сделка называется притворной. Притворная сделка, это сделка, которая прикрывает другую. В данном случае дарение прикрывает куплю-продажу. И эта сделка является недействительной. Больше всего при этом страдает покупатель доли.

Ведь в случае оспаривания сделки ему может быть довольно непросто доказать, что он платил за долю деньги. Ведь продавец часто отказывается писать расписку в их получении. Это и понятно – расписка неопровержимое доказательство того, что фактически произошла купля-продажа.

 Нельзя также забывать о налоге на дарение, который составляет 13% от стоимости полученного в дар имущества. То есть покупатель, если будет заключён договор дарения, должен будет уплатить этот налог.

Дарение незначительной доли в праве собственности

Закон не ограничивает продавца в том, кому из других участников долевой собственности предложить купить свою долю. Он может предложить это одному, нескольким или всем сразу.

Поэтому нередко для обхода преимущественного права покупки используется следующая схема: продавец доли сначала дарит стороннему покупателю незначительную часть. Например, 1/100 в праве собственности. Потом ему продаётся остальная доля. Правило преимущественного права покупки при этом соблюдается.

Долю, формально, приобретает участник долевой собственности. Делается это для того, чтобы заключить настоящий договор купли-продажи и оформить передачу денег. Это позволяет получить доказательства оплаты и уйти от уплаты налога. Такая сделка также может быть признана в суде недействительной.

Однако по опыту нашей юридической фирмы, сделать это будет практически невозможно. Формально все стороны действуют совершенно законно. А оспаривание сделок по причине недобросовестности их участников в нашем законодательстве не предусмотрено.

Предложение покупки доли по завышенной цене

Договор дарения доли, при котором платятся деньги, как уже говорилось, будет недействителен. Дарение незначительной доли с последующей продажей занимает много времени.

Если продавец доли категорически не хочет продавать свою долю другим сособственникам, он может избрать ещё один способ обхода преимущественного права покупки. Он может в строгом соответствии с законом направить другим собственникам предложение о покупке. Причём указать в нём явно завышенную цену.

Например, при рыночной цене доли 1 миллион рублей, указать 2 миллиона. Естественно, за такую цену покупать долю никто не согласится. После этого собственник доли смело продаёт её третьему лицу. Но в договоре купли-продажи при этом указывается цена 2 миллиона рублей. На эту же сумму должна быть написана расписка в получении денег.

В этом случае, как и в предыдущем, с точки зрения закона всё верно. Ничьи права не нарушены. Хотя обман, конечно, на лицо. Однако и здесь доказать что-либо будет крайне проблематично.

Оформление доли в залог по фиктивному договору займа

Есть ещё один способ обойти преимущественное право покупки. Для этого продавец доли заключает договор зама, по которому получает деньги. При этом доля в праве собственности передаётся заимодавцу в залог. Срок возврата денег истекает, и кредитор забирает долю в счёт уплаты долга. Для этого не требуется согласия других собственников. Но и этот способ продажи является незаконным.

Это также будет притворная сделка. В данном случае договор купли-продажи прикрывается договором займа с залогом. Но в этом случае получение денег будет доказываться договором зама. То есть собственник доли отдаёт её в уплату долга. Деньги, полученные по договору займа, остаются, таким образом, у него.

Следовательно, эта сделка будет носить возмездный характер и по сути ничем не будет отличаться от купли-продажи. Не так давно Верховный суд РФ вынес решение по одному из таких споров. Суд встал на сторону других участников долевой собственности и признал, что передача доли таким способом незаконна.

Поскольку доказательство нарушения преимущественного права покупки, как неоднократно говорилось выше, процесс достаточно сложный, обратитесь за помощью в ведении таких дел к профессиональным юристам.

О стоимости услуг юридической фирмы «Красников и партнёры» узнайте в разделе услуги и цены. Для удобства расчётов воспользуйтесь калькулятором стоимости на главной странице.

Ваш спор не разрешается продолжительное время? Ваши нервы на пределе? Вы не видите выхода из сложившейся ситуации?

Позвоните нам прямо сейчас: 8 (812) 467 47 65 илизадайте вопрос онлайн – мы разрешим спор в вашу пользу в кратчайшие сроки.

Обращаясь к нам, вы можете быть уверены – мы окажем наиболее компетентную юридическую помощь во всех сферах семейного права.

Стоимость наших услуг доступна всем категориям граждан. Дополнительно мы предусмотрели  для наших клиентов удобные формы оплаты, скидки, рассрочки.

Мы гарантируем полную конфиденциальность ваших персональных данных, а также данных, связанных с делопроизводством.

Сергей Красников

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры» При перепечатке просим ссылаться на сайт www.familylegal.ru

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *