Что мне делать, если после покупки квартиры объявился наследник?

Мы уже рассказывали историю, когда к добросовестной покупательнице квартиры явился доселе не известный родственник предыдущей владелицы и заявил на нее свои права. Суд присудил квартиру ему, а девушка после долгих тяжб получила компенсацию от государства – миллион рублей. Что, конечно, было гораздо меньше суммы, за которую она ее купила.

Что мне делать, если после покупки квартиры объявился наследник?В спорных ситуациях для суда важны нюансы. Мир Квартир

И такие истории не столь редки, как хотелось бы. Всплывают «неучтенные» жены-мужья, обделенные наследством дети и т.д. Как не попасть в такую ситуацию, что предусмотреть, какие документы получить, чтобы на вашем пороге не появились потом внезапные наследники? По нашей просьбе историю прокомментировал адвокат Тимур Маршани.

Ура, увеличили компенсацию от государства!

1 января 2020 года вступила в силу статья 68.1, внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Согласно им, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или в размере причиненного ущерба. Раньше гарантированная сумма компенсации была не более одного миллиона рублей.

Так что в вашей истории Ольга получила бы всю стоимость свой квартиры, указанную в договоре купли-продажи, если бы дело происходило в этом году!

Если объявился «внезапный наследник», то здесь поможет только суд. Нужно тщательно собирать доказательства, что новый собственник – добросовестный приобретатель, а не самозванец. Даже если суд встает на сторону наследника, в законодательстве прописаны меры поддержки для такой категории покупателей.

Добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст.

302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Что мне делать, если после покупки квартиры объявился наследник?Документы лишними не бывают. people.onliner.by

Как перестраховаться на случай мошенничества

Еще до сделки покупатель должен выяснить следующие вещи:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ, ДЭЗе или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем. Также необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомиться с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст. 1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом смена владельца жилья не влияет на такое право.
  3. Запросить в МФЦ или Росреестре расширенную выписку из ЕГРН. Проверить сведения о правах на квартиру и наличие обременений.

Не занижайте сумму договора

За продажу жилья, в соответствии с требованиями Налогового кодекса, продавец должен заплатить НДФЛ. И часто продавец предлагает покупателю занизить стоимость квартиры в документах.

Но ни в коем случае, и особенно при покупке унаследованной квартиры, этого делать нельзя! Нужно обязательно прописывать всю сумму целиком исходя из цены договора, поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству.

Что мне делать, если после покупки квартиры объявился наследник?Если вы занизите сумму покупки, при расторжении сделки вы не получите всех денег обратно. kakprosto.ru

Рекомендуется указывать в договоре полную сумму, за которую вы приобретаете квартиру. Если вдруг сделку расторгнут, только в этом случае возможна полная компенсация ее стоимости.

Специалисты рекомендуют покупать унаследованную недвижимость только после того, как пройдет год с момента оформления наследником титула на собственность.

Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке. Чтобы обезопасить себя, сделайте все официально, обратитесь к нотариусу для оформления сделки.

Советуем быть осторожнее с продавцами, которые предлагают квартиру по слишком заниженной цене, либо четко не отвечают на вопросы о своих родственниках и не внушают вам доверия.

Покупка квартиры полученной по наследству: как оформить безопасно

Что мне делать, если после покупки квартиры объявился наследник?Одним из самых рискованных вариантов покупки жилья, является покупка квартиры полученной по наследству. Неожиданное появление наследников спустя несколько лет неразрывно связано с нервным потрясением, отсутствием понимания какие действия необходимо предпринять. Как избежать риск оспаривания сделки и какие меры поддержки прописаны в законодательстве, рассмотрим в данной статье.

Особенности наследования недвижимости

При наследовании имущество умершего переходит к другим лицам по завещанию, по наследственному договору и по закону.

Права наследования основаны не только на родственных отношениях, поэтому покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах может предъявить свои наследственные права в будущем.

Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Завещание может быть составлено в пользу одного или нескольких лиц. Завещатель по своему усмотрению вправе завещать имущество родственникам или посторонним гражданам, и лишить наследства без объяснения причин. 

Завещание всегда заверяется нотариусом. Нотариус проверяет все необходимые документы, удостоверяет, что наследодатель дееспособен, отдает отчет своим действиям, подписывая завещание. Оспорить законность завещания сложно, но риски все равно есть.

Завещание могут признать недействительным, если:

  • будет доказано, что оно составлено под физическим или психологическим давлением;
  • возможно проживание постороннего человека на основании завещательного отказа;
  • появились наследники, имеющие право на обязательную долю в наследстве;
  • наследник признан недостойным.

Наследодатель может:

  • написать завещание и никому не сказать об этом;
  • изменить или отменить завещание;
  • составить несколько завещаний;
  • заверить свое завещание у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых.

Наличие завещания не дает надежных гарантий приобретателю наследственного имущества.

К какому нотариусу обратиться при вступлении в наследство?

Покупка квартиры, полученной в наследство по закону

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей. При покупке такой квартиры важно выяснить – все ли родственники входящие в круг наследования получили свою долю.

Среди наследников по закону могут оказаться внебрачные дети, нетрудоспособные иждивенцы. Узнать о этих категориях граждан очень сложно. Риск покупки возрастает многократно.

Наследники первой очереди: права наследников первой очереди

Кто является близким родственником по закону

Риски покупки квартиры по наследству менее 3 лет

Наиболее высокие риски при покупке квартиры в первые три года после открытия наследства. Среди них:

  • наличие распоряжений наследодателя относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире;
  • наследники, пропустившие установленный законом срок принятия наследства;
  • граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве;
  • не выделена супружеская доля;
  • признание наследника недостойным, после продажи недвижимости;
  • признание завещания недействительным.

Общий срок исковой давности составляет три года и не может превышать десять лет со дня нарушения права. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как безопасно оформить сделку

Будьте внимательны с продавцами, которые продают квартиру намного ниже рыночной стоимости,  путаются в ответах на вопросы, не внушают доверия. До принятия решения о покупке данной квартиры выясните следующие моменты:

  • выясните кто жил в квартире;
  • что явилось причиной продажи.
  1. Выясните в управляющей компании:
  • кто был зарегистрирован;
  • каких отношениях состоял с собственником.
  1. Попросите у собственника:
  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • расширенную выписку из домовой книги.
  1. Изучите документы.
  2. Проверьте наследственное дело в Реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  3. Ознакомьтесь с текстом завещания. Убедиться, что в документе не был прописан завещательный отказ.
  4. Закажите расширенную выписку из ЕГРН.

Если спорные моменты урегулированы, готовьте договор купли-продажи и оформляйте сделку

Содержание  договора купли-продажи 

В договоре указываются:

  1. сведения об участниках сделки;
  2. информация об объекте:
  • наименование;
  • адрес;
  • технические характеристики;
  1. правоустанавливающие документы;
  2. цена;
  3. способ и порядок расчета;
  4. права, обязанности, ответственность сторон;
  5. дата;
  6. подписи участников.

В ДКП указывайте полную стоимость покупаемой недвижимости.

Пропишите в договоре:

  • ответственность продавца за все финансовые риски в случае судебных разбирательств при появлении новых наследников;
  • обязательства продавца, в случае изъятия по суду у покупателя квартиры, купить ему другую квартиру аналогичной стоимости, площади, района расположения.

Образец договора купли продажи квартиры по наследству

Договор купли продажи квартиры по наследству

Сделку лучше оформить у нотариуса. Нотариус проверит все документы, подаст их на регистрацию. Срок регистрации составит до трех рабочих дней.

За нотариальное удостоверение предусмотрена уплата госпошлины.

Размеры нотариального тарифа

Если нотариальное удостоверение обязательно по закону, платится госпошлина в размере 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Если стороны обращаются к нотариусу по собственному желанию, они должны будут платить нотариальный тариф за удостоверение сделки купли-продажи недвижимости. Размер нотариального тарифа регулируется ст.22.1.“Основы законодательства Российской Федерации о нотариате”

Супругу, родителям, детям, внукам

Оценка недвижимого имущества Нотариальный тариф
до 10 000 000 рублей включительно  3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки)
свыше 10 000 000 рублей 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей
Читайте также:  Правомерно ли увеличение срока обучения в академии?

Другим лицам

Оценка недвижимого имущества Нотариальный тариф
до 1 000 000 рублей включительно 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки
свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно  7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей
свыше 10 000 000 рублей 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 рублей;

Неприятные ситуации, в которых может оказаться покупатель

Покупатель может оказаться в проблемной ситуации, которую сложно разрешить:

  • Продавец скрывает информацию о гражданине, имеющим право проживания в унаследованной квартире.
  • Наследник, которому положена обязательная доля, пропустил, установленный законом срок вступления в наследство. После продажи квартиры, подает заявление в суд о восстановлении сроков.
  • Продажа квартиры по доверенности, которая была отменена доверителем. 
  • Квартиру продает лицо, унаследовавшее квартиру незаконно.

Какая бы ситуация не случилась, новому собственнику недвижимости, нужно доказать, что он добросовестный приобретатель.

Согласно ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию в размере кадастровой стоимости недвижимости или в размере причиненного ущерба.

Исковое заявление о восстановлении срока принятия наследства (образец)

Ответы на часто задаваемые вопросы

Будучи в браке, получил по наследству от родителей квартиру. Сейчас хочу ее продать. Нужно ли согласие супруги?

Согласно статьи 36 СК РФ имущество, полученное вами во время брака в порядке наследования, является вашей собственностью. Согласия супруги не требуется.

Покупаем квартиру, полученную в наследство. Как защитить себя?

Оформите договор титульного страхования. Оформляется на срок давности оспаривания сделки. Защищает от риска утраты права собственности.

Рассматриваем вариант покупки квартиры, полученной в наследство. Реально ли узнать о всех претендентах на наследство?

Нет. Например, о внебрачных детях, являющихся наследниками узнать невозможно, пока они сами не заявят о себе.

Престарелый родственник хочет оставить на меня завещание. Чтобы не возникло проблем в будущем, можно вести видеосъемку?

Да, видеосъемка будет храниться у нотариуса пять лет.

Независимое заключение эксперта

При покупке квартиры, смотрите дату оформления в собственность продавца. Минимальные риски при покупке наследственной квартиры, если она находится в собственности у продавца более 10 лет.

Наследник пропустивший срок принятия наследства, может восстановить его через суд. После восстановления права на наследство, подается иск к новому владельцу.

Если суд примет решение в пользу наследника, но признает покупателя добросовестным приобретателем, последний получит единовременную компенсацию от государства.

Чтобы все сделать правильно и свести риски к минимуму, обратитесь за помощью к нашим юристам для полной юридической проверки сделки.

Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите консультацию совершенно бесплатно. Мы работаем для вас круглосуточно.

После покупки квартиры появился наследник

Наследник, который не знал и не должен был знать о том, что было открыто наследство или не мог по уважительным причинам участвовать в его принятии, вправе восстановить срок для обращения за наследством через суд. Если в суде будет выяснено, что вы – добросовестный приобретатель, квартира останется у вас.

Время для вступления в наследство

По общему правилу, получить наследство можно в течение 6 месяцев с момента его открытия. Но законодатель дает возможность тем, кто пропустил срок, восстановить его. Причины пропуска:

  • Гражданин не знал о смерти наследодателя;
  • Гражданин не мог вступить в наследство по объективным причинам (болезнь, долгая командировка и т.д.);
  • Гражданин не должен был узнать о наследстве, хотя и мог на него претендовать.

Восстановление срока осуществляется только в судебной инстанции. В районный суд подается иск, в котором заявитель просит восстановить его право на наследство и указывает причины, почему он не пришел ранее.

К иску прикладываются документы, которыми подтверждаются слова заявителя.

В качестве доказательственной базы можно использовать не только документы, но и свидетельские показания, аудио и видеозаписи.

Ситуация может развиваться по 1 из вариантов:

  1. Суд принимает решение о восстановлении срока. После вступления решения суда в законную силу новый наследник обращается с ним к нотариусу и претендует на свою часть.
  2. Суд отказывает в восстановлении права на наследство и тогда заявитель обжалует решение суда. Возможно, суд апелляционной или кассационной инстанции даст согласие на восстановление права. Если нет, то все законные способы восстановления права в РФ гражданин исчерпал и больше к этому вопросу возвращаться не может.
  3. Суд восстановил право на наследство. Но другие наследники решили обжаловать решение суда. Апелляция и кассация могут отменить решение или оставить его в силе.

Процесс восстановления права на наследство может затянуться минимум на 3-4 месяца. Пока обжалования не прекратятся, потенциальный наследник не может прийти к нотариусу и запросить свою часть имущества. У него не будет никакого правового основания для этого.

Что будет после того, как восстановят право на наследство

Как только решение суда о восстановлении срока для принятия наследства вступит в силу, гражданин должен обратиться к нотариусу. Там они выясняют размер доли, который причитался наследнику. Далее он обращается к другим наследникам за долей.

Если наследственное имущество было продано, то наследники должны выплатить долю в денежном выражении. Стоимость имущества определяется на момент открытия наследства.

Если другие наследники не хотят давать долю в добровольном порядке, гражданин вправе обратиться в суд.

Помимо этого, если от наследников он ничего не получает (например, решение суда о доле есть, но они все равно не платят), он вправе подать иск к новому владельцу имущества.

Помните, что закон на стороне добросовестных приобретателей. Если новый собственник докажет, что сделка была совершена в соответствии с законом, суд откажет в удовлетворении иска наследника.

Что в это время делать владельцу квартиры

В период, когда будут идти судебные разбирательства по вопросу восстановления права на наследство, новый собственник имущества может даже не знать об этом. Он не является стороной спора. Ему могут сообщить об этом другие наследники, у которых он  приобретал жилье.

До тех пор, пока лично к нему не будет предъявлен иск о выделении доли в квартире, собственнику ничего делать не нужно. Необходимо только следить за ситуацией.

До того, как к собственнику предъявлен иск не нужно вести никаких переговоров с потенциальным наследником.

Фактически у него еще нет никаких прав на наследство (до вступления решения суда о восстановлении срока в силу) или он может решить вопрос с другими наследниками, они ему выделят долю, и он не будет обращаться к собственнику за частью квартиры (такое встречается редко, но прецеденты имеются).

Как защитить себя при покупке квартиры

Когда вы покупаете недвижимость, переданную по наследству, необходимо провести ряд действий, которые помогут защитить вас от судов по оспариванию сделки в дальнейшем:

  • Проверка всех зарегистрированных квартире лиц посредством получения выписки из паспортного стола;
  • Проверка нотариального дела на официальном сайте в реестре наследственных дел;
  • Оформить нотариально заверенное обязательство продавца о том, что он не знает о других наследниках и в случае их появления обязуется урегулировать все вопросы с ними самостоятельно;
  • Задавать больше вопросов, выяснить все обстоятельства наследства, уточнить, были ли иные наследники и т.д.;
  • Проверить право собственности на недвижимость через Росреестр;
  • Поговорить с соседями.

Еще один пример из практики

В центре Москвы осталась квартира после смерти гражданина. Из наследников у него был сын и племянник. Сын долгое время не появлялся, о его местонахождении никто не знал. Племянник вступает в наследство, продает квартиру.

Спустя полгода после оформления сделки появляется сын, который восстанавливает себе право на наследство и подает иск о признании сделки купли-продажи недействительной и восстановлении прежнего состояния для того, чтобы он получил наследство.

Как выясняется позже, сын и племянник были в сговоре. Выяснил это покупатель квартиры, когда к нему пришел иск. В итоге на наследников было возбуждено уголовное дело, квартира осталась у собственника.

Никогда не покупайте квартиры по доверенностям. Общайтесь только с владельцами, указанными в документах на право собственности.

Таким образом, при оформлении сделки купли-продажи недвижимости главное – проверить юридическую чистоту сделки. Доверить этот вопрос нужно профессионалам. Квалифицированный юрист проведет анализ документов, запросит необходимые выписки и защитит вас от недобросовестных продавцов.

Читайте также:  Ремонт по гарантии делают очень долго

Купил квартиру в ипотеку, объявились наследники: что делать?

Предложения такого характера, по сравнению с остальным сегментом рынка, довольно привлекательны, так как продаются по цене, которая на 20, а то и 30% ниже. К тому же места расположения и условия также хорошие, поэтому купить такую жилплощадь желают многие. Однако не все так радужно, как кажется на первый взгляд!

Итак, если квартира была куплена, и вдруг через какой-то промежуток времени объявился наследник, претендующий на эти же квадратные метры, то нужно начинать разбираться с проблемой с «холодной» головой и знанием закона.

Объявляться наследники квартиры могут как в первые годы, так и по прошествии 15-20 лет, что вполне естественно, так как есть два типа наследников. Первый – законные. Согласно ГК РФ главе 63, есть очередность родственников, наследующих имущество. Второй тип – по завещанию. Имущество делится наследователем по его желанию, гл. 62 Гражданского кодекса РФ.

Также есть отдельная категория, представляющая родственный круг наследователей, которые не могли быть лишены наследства (статьи 1148, 1149 ГК России).

Даже информация статьи 1154 ГК России, говорящая о том, что заявительный документ о наследовании имущества, на подачу которого отводится полгода с момента смерти наследователя, не дает гарантии того, что квартира останется у покупателя. Ведь в ст.

1155 в пункте 1 ГК РФ прописано, что право наследования восстанавливается, если наследник не был в курсе открытия наследства.

Суд в таком случае отменяет сделку купли-продажи, после чего продавцом должна быть возвращена денежная стоимость квартиры покупателю, однако здесь возникает много трудностей в виде индексации суммы, учета инфляции, потраченных продавцом средств, отсутствия финансов и т.д.

При сложившейся ситуации есть несколько вариантов разрешения:

  • договор с объявившимся наследником о том, что ему будет выплачена некоторая сумма денег, после чего он откажется от притязаний на квадратные метры;
  • оформить заявление на жилплощадь по договору соц. найма;
  • при наличии несовершеннолетних детей у покупателя, можно обратиться в органы опеки.

Особенности завещания

Завещательный документ прописывает свод правил, согласно которым должны разделить имущество умершего. Однако закон не всегда следует этим указаниям.

  1. Есть наследники в виде иждивенцев, несовершеннолетних детей, супругов и родителей, которым положена ½ доля по законному наследованию (п.1 ст. 1149 ГК РФ).
  2. Среди наследующих лиц зачастую встречаются те, кто желает доказать поддельность завещательного документа, так как завещатель был болен при его подписании.
  3. Может случиться и так, что прошлый хозяин составил еще одно более позднее завещание, которое отменяет предыдущее.
  4. Случается, что при составлении завещательного документа завещатель указал, что в наследственной квартире, отписанной, например, сыну, должны также до конца жизни проживать еще и жена, и мама. В таком случае выселить их будет невозможно.

Если в первых трех вариантах истцом доказывается факт, что завещательный документ подделан или неактуален, то его признают недействительным, следовательно, покупатель получает обратно свои деньги, а продавец квартиру.

Также важно понимать, что все претензии адресуются собственнику недвижимости, а не продавцу.

Чтобы хоть как-то обезопасить покупателя от неприятностей при покупке, риэлтерские агентства берут с продавца обязательство, заверенное у нотариуса, о том, что он не знает ни о каких наследниках.

То есть в случае, если объявится еще один наследник, все финансовые моменты будут урегулироваться между ним и новыми родственниками без участия покупателя.

Обезопасить себя от попадания в столь неприятную ситуацию путем сужения круга потенциальных наследников новый покупатель может следующими способами:

  • получить выписки ЕГРП, содержащие информацию обо всех проводимых с данной недвижимостью операциях, обременениях;
  • ознакомиться с выпиской из домовой книги на наличие прописанных ранее в квартире гражданских сожителях и иных родственников;
  • выяснить о наличии у умершего наследников, претендующих на обязательную долю (в виде инвалидов, несовершеннолетних детей, родителей и др.);
  • внимательно подходить к подписанию акта купли-продажи по доверенности от наследника;
  • проверить удостоверение смерти владельца недвижимости.

Разумеется, для соблюдения всех рекомендаций придется потратить немало сил, времени и нервов, однако таким образом можно хоть как-то обезопасить себя от встречи с нежданными наследниками.

Что проверить, если вы покупаете унаследованную квартиру — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

  • Что спросить
  • Задайте наследнику несколько вопросов — ответы на них помогут лучше понять статус наследства.
  • По закону или по завещанию

Если умерший собственник не оставил завещания, то на наследство можно претендовать в порядке очереди, установленной государством. Если завещание было, в нём прямо указывается, кому и что полагается.

Учтите, что есть наследники, которые имеют право на определённую долю имущества, даже если они не упомянуты в завещании.

Узнайте, получена квартира по закону или по завещанию — так будет понятнее, с чем вы можете столкнуться. Идеально, если вы ознакомитесь с завещанием или узнаете о семье собственника побольше.

Есть ли ещё наследники

Спросите, были ли ещё наследники недвижимости. Возможно, у наследника по закону есть братья и сестры, они считаются наследниками той же очереди, и стоит разобраться, почему квартиру получил только один из них.

Например, брат мог отказаться от наследства в пользу нынешнего собственника, потому что живёт в другой стране, и квартира ему не нужна. Все отказы от наследства подаются нотариусу, поэтому волноваться не стоит: нотариус должен проверить всё это до выдачи свидетельства о праве на наследство.

Если дойдёт до сделки, в договоре купли-продажи лучше указать, что продавец заверяет покупателя, что не знает о существовании других наследников и в случае их появления берёт все риски на себя.

Дополнительно пропишите ответственность продавца за ложность таких заверений, например, какой-нибудь существенный штраф.

Возможно, это не поможет разобраться с неожиданно объявившимся наследником, но в суде будет проще доказать, что продавец ввёл вас в заблуждение при продаже квартиры.

Есть ли завещательные отказы

Завещательный отказ — это обязанность наследников сделать что-то для третьих лиц. Если завещательные отказы никак не связаны с квартирой, то можно не беспокоиться.

Если же они предполагают обременение квартиры (например, в завещании указано, что в квартире может проживать сестра наследодателя), то такое обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН.

Внимательно изучайте документы: при продаже недвижимости обременение переходит к покупателю.

Отказополучатель — тот человек, в пользу которого наследник должен выполнить завещательный отказ, может потребовать исполнения отказа только в течение 3 лет со дня открытия наследства. Поэтому покупка недвижимости, унаследованной больше 3 лет назад, снижает риск того, что на пороге появится отказополучатель со своими требованиями.

  1. Какие документы нужно проверить
  2. Пакет будет немного отличаться от привычного.
  3. Выписка из ЕГРН

Выписка должна быть не «старше» месяца. Посмотрите, кто является собственником квартиры и на основании каких документов (в случае наследства это будет свидетельство о праве на наследство).

Проверьте, чтобы у квартиры не было обременений: ипотеки, ареста или права пользования квартирой, которое закреплено в силу завещательного отказа (например, наследодатель указал, что кто-то из его родственников имеет право на пожизненное проживание в квартире).

Свидетельство о праве на наследство

Как правило, это единственный документ-основание в случае получения квартиры в наследство.

Проверьте, чтобы описание квартиры полностью совпадало с тем, что указано в свидетельстве. Если они расходятся, попросите объяснить это. Возможно, собственник сделал перепланировку с изменением площади или по-другому изменил квартиру.

Документы, подтверждающие погашение ипотечного кредита

Если вы знаете, что квартира покупалась в кредит, то лучше попросить у собственника документы, подтверждающие, что он или его наследодатель рассчитался с банком. В выписке из ЕГРН встречаются технические ошибки, и запись об ипотеке может отсутствовать, поэтому лучше самостоятельно подтвердить, что долга перед банком у наследника больше нет.

Как правило, банк выдаёт справку о том, что кредит по договору полностью выплачен, — эту справку стороны договора подают в Росреестр для погашения записи об ипотеке, и обычно для собственника не составляет никаких проблем продемонстрировать её покупателю.

Если унаследованная квартира была получена до того, как наследодатель погасил ипотечный кредит, то все обязанности по кредитному договору переходят к наследнику. Он должен погасить кредит и снять обременение с квартиры.

Технические документы на квартиру

Это технический паспорт, экспликация (в Москве, а в других городах — её аналоги) и поэтажный план. Эти документы стоит изучить при покупке любой недвижимости, независимо от того, получена она по наследству или каким-то другим путём.

Посмотрите, чтобы данные квартиры по свидетельству и выписке из ЕГРН совпадали со всеми характеристиками в технических документах: площадь, адрес. Проверьте, есть ли в помещениях несогласованные перепланировки.

Паспорт собственника

И, конечно, сверьте данные из паспорта продавца с тем, что написано в выписке из ЕГРН и в свидетельстве о праве на наследство. Если паспорт менялся, сравните данные прежнего паспорта с документами на квартиру.  Информация о предыдущем паспорте находится на последних страницах актуального.

Запись о браке и сам факт брака в этом случае не имеют значения — полученная в наследство недвижимость по закону считается личной собственностью, даже если супруг получил это наследство во время брака.

А если после покупки квартиры что-то пойдёт не так?

Самый большой страх людей, покупающих унаследованную квартиру, — что квартиру могут отобрать (появятся новые наследники, например).

Но закон обычно встаёт на сторону добросовестных приобретателей, то есть тех, кто не знал и не мог знать, что получает квартиру от того, кто не имел права её продавать.

Такому покупателю бояться не стоит — в большинстве случаев суд оставляет квартиру ему, хотя свою добросовестность придётся доказать. Поэтому тщательно проверяйте продавца и недвижимость: просите и заказывайте все документы, начиная с выписки из ЕГРН на квартиру и заканчивая доверенностью на представителя продавца. Нужно быть уверенным, что вы сделали и проверили всё, что могли.

Читайте также:  Поставщик отказывается менять заказ

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксения Копалова

Молодая пара купила квартиру, а через три года объявился наследник, претендующий на 1/4 долю — Недвижимость Onlíner

В ноябре 2014 года минчанка Ольга вместе с мужем на последние деньги купила квартиру в пригороде. Несмотря на удручающее состояние нового жилья, полная оптимизма молодая пара начала неспешно делать ремонт и налаживать семейный быт.

Спустя три года их жизнь стала похожа на смесь триллера и детектива: объявился наследник, претендующий на долю в квартире. Встав на его сторону, суд почти что признал недействительным договор купли-продажи.

Как такое стало возможно, если сделка была абсолютно честной и законной? Чтобы защитить свою собственность, Ольге и ее мужу пришлось самостоятельно разбираться в запутанной истории.

— Раньше мы с мамой жили в Питере. В 2005 году переехали в Минск, с тех пор проживали на съемной квартире. В 2014 году мама решила продать питерскую квартиру и купить себе небольшую «однушку» в Минске, а на оставшуюся сумму предложила нам с будущим мужем подыскать подходящий вариант, — начинает рассказ Ольга.

В распоряжении Ольги было $45 тыс. Сегодня за эти деньги можно купить столичную «однушку» со сносным ремонтом и необязательно в хрущевке. Осенью же 2014-го, когда средняя цена квадратного метра в Минске достигала $1750, с такой суммой на руках можно было рассматривать лишь квартиры в пригороде.

— Честно говоря, даже для Минского района $45 тыс. было недостаточно. На кредит рассчитывать не приходилось: нам с будущим мужем было всего по 20 лет, мы еще учились и на то время даже $200 нам казались слишком большой суммой, — вспоминает Ольга. — Так что выбирать квартиру приходилось из числа самых скромных вариантов.

Самые дешевые квартиры Минска и пригорода

Пройдя путь долгих и утомительных поисков, пара остановилась на однокомнатной квартире в одном из поселков Минского района. Продавцом выступал сын бывшей хозяйки, которому квартира перешла после смерти матери по завещанию.

Сделка была совершена при участии агентства недвижимости, представлявшего интересы продавца.

Предварительно были взяты все справки, проверены все выписки, договор купли-продажи был удостоверен в Минском областном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, там же был зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

— Первое время мы пребывали в легком шоке от состояния после приобретения жилплощади. Было понятно, что прежние жильцы вели не слишком благополучный образ жизни.

На стенах не было обоев, дверь на соплях, в плите засохшие тараканы, — Ольга показывает фотографии, сделанные вскоре после переезда.

— Помню, участковый сморщился: «Ну, такая у вас квартирка, конечно…» И все-таки мы с мужем были безмерно счастливы стать обладателями собственной квартиры в 20 лет. Перевезя вещи, мы потихоньку начали обживаться на новом месте и строить семейную жизнь.

Ремонт своими силами: экономили на всем

Поскольку жить было негде, пара переехала сразу. Практически все деньги молодой семьи уходили на ремонт, откладывать на отдых и развлечения не получалось.

— Только сантехнику заплатили за установку счетчиков, почти все остальные работы муж делал сам, в чем-то помогали знакомые. Экономили на всем: ламинат купили «бэушный», межкомнатные двери нашли бракованные на скидке.

Старую советскую кухню взяли у дяди: он хотел выкидывать, а мы зашкурили, перекрасили — получилось стильно. Часть мебели нам подарили.

Поскольку машины у нас нет, многие стройматериалы приходилось возить в троллейбусах и электричках, — вспоминает тяготы ремонта Ольга.

За несколько лет супруги до неузнаваемости преобразили запущенную квартиру. О прежней обстановке сейчас напоминают только старая газовая плита и ванная, отделку которой пока отложили. В марте 2018 года ремонт был неожиданно прерван после получения письма из суда Минского района.

«Первая мысль: нас разводят мошенники»

— Кинули в ящик уведомление о письме из суда, муж пошел на почту, а я в это время была на работе. Звонит: «Оля, присядь…» И читает: «Признать недействительным свидетельство о праве на наследство < …> признать недействительным договор купли-продажи…» Что? Как? Все, у меня истерика, — Ольга восстанавливает в памяти один из самых неприятных дней в своей жизни.

Так из заочного решения суда Минского района супруги узнали о существовании законного наследника, интересы которого не были учтены при переходе права собственности.

Этот человек не состоял в родственных связях с продавцом купленной Ольгой квартиры, но ему принадлежала 1/4 доля жилплощади, что было безоговорочно установлено судом. Удовлетворяя иск наследника, суд решил признать недействительными ряд документов — от завещания умершей собственницы до договора купли-продажи квартиры.

— Первая мысль: нас разводят какие-то мошенники, — продолжает девушка.

— Какой еще наследник? Как такое вообще могло произойти, если БТИ регистрировало сделку и признало ее абсолютно чистой? Почему он объявился спустя более чем три года после сделки? Ждал, пока мы закончим ремонт, чтобы отжать квартиру? Наконец, почему решение суда выносилось без нашего участия? Что мы только не передумали в те дни. И с ужасом ждали, что вот-вот на правах хозяина явится с вещами какой-то незнакомый человек. Даже ходили по квартире с рулеткой, отмеряя, сколько метров ему причитается…

Через какое-то время выяснилось, что истец — никакой не мошенник (а очень даже приятный человек), а виной всему стала странная ошибка, допущенная много лет назад регистратором БТИ. Но прежде супругам предстояло вжиться в роль детективов, практически самостоятельно разобраться в запутанном деле и восстановить справедливость.

Откуда взялся наследник

Это долгая история. У бывшей собственницы Елены было два сына. Она вышла замуж за человека, у которого был сын от первого брака.

На момент смерти мужа в 2006 году Елене принадлежала половина совместно нажитого имущества. Вторая половина квартиры как наследство была поровну разделена между Еленой и сыном ее мужа (будущим истцом по делу).

Таким образом, по закону Елене переходило 3/4 доли квартиры, а сыну ее мужа — 1/4.

По какой-то причине в Минском областном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру за Еленой зарегистрировали не 3/4, а целую квартиру.

Эта ошибка, о которой Ольга узнала далеко не сразу, была совершена еще в апреле 2008 года и с тех пор стала переходить из документа в документ.

Так, Елена завещала целую квартиру своему младшему сыну Павлу, который после смерти матери продал ее Ольге.

У оформлявших сделку в 2014 году агентов и регистраторов и мысли не могло возникнуть, что в природе существует еще один наследник, ведь в базах данных он не числился.

А что же все это время делал второй наследник? Как выяснилось, в апреле того же 2008 года он получил свидетельство о праве на наследство на 1/4 долю, однако почему-то не обращался в агентство за государственной регистрацией права собственности на свою долю.

Временные рамки в данном случае отсутствовали. Все эти годы мужчина спокойно жил, зная, что у него есть доля в квартире в пригороде. Узнав о смерти Елены, он решил продать свою долю вместе со вторым наследником. И только тогда узнал, что квартира уже продана без его участия.

Логично, что человек обратился к адвокату и подал иск в суд.

Квест: найти продавца

Все эти обстоятельства Ольга с мужем узнали уже впоследствии, когда судебная тяжба близилась к концу. В первые же дни супруги пребывали в глубоком замешательстве и отчаянии. При помощи адвоката они добились отмены заочного решения суда и выиграли немного времени.

— Все шло к тому, что договор будет расторгнут, 1/4 долю квартиры отдадут истцу, 3/4 — продавцу Павлу, а мы останемся ни с чем, потому что продавца никто не нашел. Счет шел на дни.

Нам оставалось одно — самостоятельно найти продавца и просить его отдать истцу деньги за долю в квартире, — восстанавливает дальнейший ход событий Ольга. — Из зацепок у нас была только ксерокопия его паспорта со штампом о прописке 2012 года.

Мы съездили по тому самому адресу, но квартира оказалась уже продана, а новая хозяйка знать не знает никакого Павла. Мы упали духом. Пытались поднять какие-то связи, ездили в милицию — все напрасно.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *